Любой строительный проект содержит элементы управления рисками. К «типичными» общестроительными проектными рискам сегодня также относят риск преодоления негативного мнения общественности, который обнаруживается на предварительных общественных слушаниях. Риск чреват тем, что может привести к приостановке, остановке и трансформации проекта в другой проект. Кроме того, он является риском для всех участников: инвесторов, заказчиков, застройщиков, подрядных организаций, операторов недвижимости (для коммерческой), городских и районных властей. Еще недавно этого риска не существовало — общественность молчаливо соглашалась с тем, что строилось и как строилось. Так было и в Польше лет 10-12 назад.

Польша сегодня

Из 38 млн населения страны, наиболее активная часть — 2-3 млн находится на заработках в странах ЕЭС. Уровень безработицы у оставшихся трудоспособных высок — 14%, всего занято 52% населения. При этом процентная ставка банков — 4% годовых. Больших городов мало — Лодзь, Краков и Вроцлав, Познань и Гданьск — имеют по 0,5-0,7 млн жителей. Варшава — всего 1,7 млн. Население высокомобильно — работающие в Ирландии приезжают на выходные в Польшу и, естественно, как граждане ЕС могут покупать и арендовать жилье в любой стране ЕЭС. Страна долгие годы переживала и продолжает переживать умеренный строительно-инвестиционный бум. Крупные инвесторы — американские и немецкие корпорации — вкладывали в экономику и недвижимость, рассматривая Польшу как форпост для продаж на Восток.

Хотя по статистике доход на душу населения в год невелик — около $8,5 тыс. (когда в России — около $7 тыс., а у нас — около $3,5 тыс.), он распределен равномернее, чем в России или Украине — олигархов мало. Они не успели «вырасти и заматереть» из-за быстрого прихода иностранных компаний. Посему средний класс в стране есть — он многочисленный и политически активный. Особенно это сказывается на давлении, которое население реально оказывает на местные власти и инвесторов.

Если говорить о фактах, то придется признать, что Польша значительно опережает нас по темпам «развития публичности» — так определяет эту характеристику Бартоломью Нештучовский (фото 1), коммерческий директор компании — генерального подрядчика RD Bud, работающего помимо Польши в ряде европейских стран. По мере накопления случав протеста общественности против несогласованной с ней застройки, накопления судебных исков и исков к компаниям, генеральным подрядчикам, девелоперам и инвесторам — рынок пришел к публичности.

Первая фаза, в которой находимся сегодня мы, была в Польше довольно непродолжительной и завершилась к 2005 году. Причина, по мнению редактора ежемесячника «Польша за месяц», Томаша Чвока(фото 2, слева), связана с присутствием иностранного капитала. Именно крупные зарубежные заказчики и девелоперы, а не отечественные компании, выступили главной силой, которая «помогла» властям упорядочить и организовать реальный процесс опроса мнения общественности по планируемым к застройке территориям.

Дело в том, что срыв сроков строительства и скандалы наносили значительный ущерб по имиджу и по стоимости акций операторов, вовлеченных в противостояния. Официальные органы возложили подобные переговоры и согласования на девелоперов проектов. Таким образом, на сегодня девелопер должен предлагать инвестору уже согласованный с общественностью проект. Вторая фаза, на которой находится Польша и к которой мы придем — это период формального согласования. Девелоперские компании вынуждены нанимать рекламные агентства и агентства по связям с общественностью, которые проводят кампанию по каждому объекту. На этом этапе функциональное назначение объекта может меняться.

Девелопер изначально имеет ряд ограничений наложенных местными властями и их документами — в Варшаве это «Стратегия развития города до 2020 г», «Инвестиционно-строительный план Варшавы»(фото 3,4). Слушания общественности многоступенчаты. Они проходят несколько этапов, начиная со специалистов, и обрастают соответствующими заключениями и рекомендациями. Параллельно городские власти анонсируют в местной прессе для жильцов даты и сроки обсуждений. Публикуют критические отзывы по ним и т. д. Затем проект корректируется и выносится на повторные обсуждения.

Только после этого власти города берут ответственность на себя и выставляют проект как отдельный инвестиционный лот. Город формирует у себя «портфель» из лотов по отдельным участкам застройки. На выставке CEPIF набор таких офферт-предложений предлагали сотрудники департамента обслуживания инвесторов мэрии Варшавы. Заметим, что и в этой ситуации возможны иски жителей по объекту строительства, но в данном случае невозможны акции организованного протеста или срыва процесса, ответственность, за который несут уже власти.

Новые проблемы на смену старым

Однако идеализировать ситуацию в Польше не стоит. По словам Бартоломью Нештучовского, основной проблемой становится экологический контроль. Городские власти часто проверяют экологическую нагрузку, которую создают на окружающую среду введенные в эксплуатацию объекты спустя год или два после сдачи, и нещадно штрафуют владельцев. Последние выдвигают претензии к девелоперам и требуют решить вопрос конструктивно, что не всегда возможно. Претензии могут быть самые разнообразные. Например, построенный высотный дом с парковкой увеличил уровень шума и загазованности окружающей местности. Это становится основанием для штрафов компании-застройщика, которая и эксплуатирует дом после сдачи. Для парковки, рассчитанной на 40 мест, вводится ограничение по наполняемости машинами — только до 30 автомобилей. Дополнительно требуют построить противошумовые экраны и высадить буферные зеленые насаждения и т. д.

В противном случае считается, что виноваты застройщик и девелопер, которые не предусмотрели такой возможности. С другой стороны, проводить замеры, на основании которых власти принимают (либо отвергают) претензии жителей, можно лишь у действующего объекта. Лазаренко Андрей, по материалам Международной выставки недвижимости CEPiF в Варшаве (4-5 июня 2007 г). Киев — Варшава

add company