В октябре средняя арендная ставка в Киеве достигла $70,6 за квадрат в месяц. Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья — с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок.

За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как «Троицкий», «Мега» и «Лыбидь-плаза» задерживается — один из них планируется ввести в следующем году, два — в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).

Темпы роста строительства торговой недвижимости в Киеве второй год подряд не превышают 15%. В 2004 году прирост площадей в киевских ТЦ составил 107%, в 2005-м этот показатель снизился до 6%. По итогам 2006 года прирост, скорее всего, составит 11%. Прогноз на 2007 год — 29%.

Спрос растет, ТЦ не хватает

К началу ноября в Киеве работало 29 торговых центров общей площадью 319 тыс. кв. м (117 кв. м на 1000 жителей). Все они заполнены на 95-100% — один из самых высоких показателей в Европе. Причина тесноты в украинских торговых центрах — высокий спрос и небольшие объемы строительства. По оценкам экспертов, еще в 2005 году спрос на торговую недвижимость превысил предложение в 10 раз. При предложении новых площадей в 20 тыс. кв. м рознице требовалось как минимум 250 тыс. квадратов качественных торговых помещений.

Основными арендаторами остаются активно развивающиеся сетевые операторы. По данным Украинской торговой гильдии, сетевики занимают более 70% площадей в киевских ТЦ. Эксперты прогнозируют, что дефицит торговых квадратов сохранится и в 2007 году. Не исправит ситуацию и почти 30% прирост торговых площадей — спрос явно опережает предложение. В 2007 году ожидается приход на киевский рынок сразу нескольких российских и западных сетей.

Заинтересованы в новых ТЦ и отечественные ритейлеры. «Профессиональные сетевые ритейлеры, имеющие несколько десятков, а то и сотен торговых точек по стране, предпочитают профессиональные форматы торговых центров типа Караван или Сити-Центр в Донецке», — объясняет тенденцию Александр Лебедев, руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании «НЕСТ». По его словам, в ТЦ, организованные по принципу базара под крышей, идут разве что небольшие магазины, владеющие двумя-тремя торговыми точками площадью до 30 метров.

Большинство все же стремится не только попасть в крупные центры, но и увеличить площади своих магазинов. Укрупняют форматы сетевые магазины одежды и обуви (в среднем 200-300 кв. м), спортивных товаров (400-500 кв. м), бытовой техники и электроники (2500-4000 кв. м), продуктов питания (3000-5000 кв. м) и строительные супермаркеты (от 8000 кв. м). Девелоперы учитывают потребности розницы: площадь почти всех запланированных к сдаче ТЦ — не менее 20 тыс. кв. м.

Дефицит площадей на руку собственникам ТЦ, планомерно повышающим арендные ставки. Только за девять месяцев 2006 года аренда торговых площадей подорожала на 33% — до $70,6 за кв. м в месяц. Правда, арендная плата растет неравномерно — основными факторами, влияющими на её величину, является посещаемость и известность конкретного ТЦ. Например, по словам ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости ООО «Девелоперская компания «Профит Групп» Виктории Летаевой, в Глобусе и Метрограде свободных мест нет, даже несмотря на высокие ставки. Повышенным спросом пользуются торговые площади во всех ТЦ, расположенных в людных местах. При среднем сроке окупаемости столичных торговых центров в 3-5 лет такие объекты окупаются всего за 1,5-2 года.

Уже в Европе

Арендные ставки в столице одни из самых высоких в Европе. Сейчас средняя стоимость месяца аренды по Киеву составляет $30-150 за метр площади в ТЦ, расположенных в центре города, и $25-60 для торговых центров в спальных районах. $80-150 в месяц стоит аренда в пригодных для открытия магазина помещениях на первых этажах в центре Киева. Наиболее престижными торговыми коридорами (high street) столицы остаются Крещатик и Большая Васильковская. Здесь — самая высокая плотность отдельных магазинов и, соответственно, плата за аренду — $110-200 за квадрат. В исследовании консалтинговой компании DTZ указывается, что для небольших киосков аренда в популярных центральных комплексах достигает $200-250 за метр площади в месяц.

Сколько стоит торговать*

Гораздо ниже арендные ставки для якорных арендаторов — продуктовых супемаркетов, фуд-кортов и т. п., которые, по законам торгового жанра, должны привлекать в ТЦ посетителей. Но и им за два года повысили плату почти вдвое. Сейчас дистрибьюторы бытовой техники и продуктовая розница ежемесячно платят по $20 за метр.

Договоры арендодатели предпочитают заключать заранее и на большой срок: 5-10 лет для якорных арендаторов и 3-5 лет — для обычных. Более того, по утверждению Летаевой, в конце этого года многие собственники ТЦ выдвинули новые условия: в качестве платы за использование помещения перечислять процент от выручки. Размер процентных отчислений не афишируется, но такая аренда вполне может съедать больше половины выторга магазина. По данным исследования Colliers International (Ukraine), в первом полугодии выручка с одного квадратного метра в киевских ТЦ составляла в среднем $100 в месяц (максимум — $600-800).

Нынешние арендные ставки не предел — за следующий год они подрастут еще на 30-40%. «Сегодня уже никого не удивляет ставка в $100 за кв. м в месяц. При большом спросе и невысоком предложении уровень вакантности в ТЦ практически нулевой. Нехватка торговых площадей привела к тому, что арендаторы буквально сметают все свободные площади», — констатирует Александр Лебедев.

Прекрасное далеко

Спрос и предложение выровняются не раньше конца 2007 — начала 2008 годов. Если девелоперы сдадут в срок все запланированные объекты, объем торговых площадей в ТЦ к этому времени увеличится вдвое, превысив 600 тыс. кв. м. К 2008 году в Киеве должно появиться 14 новых торговых центров. Много ТЦ будет построено на левом берегу Киева — ТРЦ Komod (якорный арендатор — известная британская сеть Marks&Spencer), ТРЦ «Аврора», ТРЦ «Днепровская пристань», ТРЦ «Амстор» и ТРЦ «Материк». Контрактам известно о 60 проектах киевских торговых центров, находящихся на разных стадиях строительства и проектирования. Общая площадь этих ТЦ — около 2,3 млн кв. м. Но до тех пор, пока в эксплуатацию не будет введена хотя бы треть этих объектов, — арендные ставки в столичных торговых центрах по-прежнему будут расти, а арендодатели диктовать рознице свои условия.

add company