Безметрие

15.03.2007

В 2007 году цены на недвижимость увеличатся на 20%, а в ближайшие три-четыре года ужесточатся условия выдачи ипотечных кредитов…

Интервью с председателем Комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Алексеем Котенко.
 
По некоторым подсчетам, квадратный метр жилья в Украине за год подорожал на 44%: с 744 долл. в начале 2006 года до 1072 долл. в начале 2007-го. Эти цифры совпадают с вашими?
 
- По данным нашего исследования, цены на недвижимость в крупных городах Украины в прошлом году выросли в среднем на 45-48%. При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в областных центрах немного выше: 934 долл. в начале 2006 года и 1383 долл. в январе 2007-го.
 
В Европе нормальным считается рост, непревышающий 12-15%, у нас цены растут на 45-50%. Почему?
 
- Потому что Европа живет в условиях развитой рыночной экономики со столетней историей. В любой стране Евросоюза есть альтернативные способы размещения денежных средств, их сохранения и приумножения. Это и депозиты, и инструменты прямого инвестирования, и фондовые рынки. У нас альтернативные (прямой покупке недвижимости) инструменты, по сути, отсутствуют.
 
Мы сейчас проходим тот путь, который большинство европейских стран прошли в прошлом или позапрошлом столетии. В Украине только появляется класс владельцев доходной недвижимости. Это люди, приобретающие три, четыре, пять квартир для того, чтобы зарабатывать, сдавая их в аренду. В европейских странах этот класс сформировался два-три столетия назад.
 
Ипотека у нас тоже появилась совсем недавно. По большому счету начало ее активного развития - 2003 год. В некоторых областных центрах еще позже: в 2005-2006 годах. А в Европе ипотечные кредиты существуют более ста лет.
 
Еще один фактор - неразвитость сельской местности и городов вокруг украинских областных центров. Уровень жизни и обеспеченность рабочими местами там гораздо ниже, поэтому люди мигрируют из этих населенных пунктов в областные центры. А это создает дополнительный спрос на жилье.
 
При этом в Европе строят гораздо больше, чем в Украине. Соответственно, у нас интерес к недвижимости со стороны инвесторов гораздо выше, чем в любой европейской стране. Все больше людей вкладывают в недвижимость свободные деньги, что тоже подстегивает цены. Вот и получается - у нас недвижимость дорожает быстрее, чем в Европе.
 
Многие эксперты считают, что заработки украинцев растут не настолько быстро, чтобы покупать квартиры даже в кредит...
 
- Готов поспорить. Скорее, можно говорить о шатком, но равновесии - между покупательной способностью и ростом цен в большинстве украинских городов. Естественно, с каждым годом все тяжелее купить квартиру с нуля, даже в кредит. Но многие семьи могут продать свою квартиру, к вырученным за нее деньгам добавить сбережения и небольшой кредит - и выйти на рынок, улучшив свои жилищные условия.
 
Какова, по вашим данным, средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам?
 
- Если сегодня банки декларируют процентную ставку на уровне 11%, то, думаю, 12-13%.
 
Сколько жилья приобретается сегодня с привлечением кредитов?
 
- По нашим оценкам, не менее половины всех покупаемых квартир. Причем ипотекой пользуются не только при покупке жилья для проживания. Если недвижимость дорожает на 40-50% в год, покупка жилья в кредит превращается в выгодный бизнес. Особенно если квартира приобретается для сдачи внаем: арендные платежи и собственно рост стоимости жилья с лихвой окупают 13% годовых, под которые можно взять кредит.
 
Прогнозируете ли вы ужесточение условий выдачи жилищных кредитов, ведь при такой тенденции у банков неизбежно снизятся объемы депозитов?
 
- Людей, которые в состоянии приобрести квартиру, не так уж и много - порог вхождения на этот рынок достаточно высок. И те, кто располагают несколькими десятками тысяч гривен, все равно несут их в банки.
 
Кроме того, банки достаточно внимательно следят за рынком недвижимости. И меняют условия кредитования, учитывая тенденции. Если спрос высокий - чуть поднимают ставку. Как только спрос падает - уменьшают ставки, проводят акции, пытаясь привлечь большее количество клиентов.
 
Сейчас немногие банки предъявляют высокие требования к заемщикам. Более жестко к вопросу "белых" доходов и подтверждающих их справок подходят иностранные банки. Наши банки пока более лояльны.
 
Думаю, политика банков будет меняться вместе с политикой государства. Пока государство борется преимущественно с налоговыми нарушениями предприятий, банки не обращают внимания на несоответствие официальных доходов физлиц с теми суммами, которые они выплачивают по кредитам.
 
То есть условия выдачи кредитов будут ужесточаться постепенно?
 
- Именно так. Общество должно «дозреть» до ужесточения условий кредитования. Иначе ужесточение правил выдачи кредитов обвалит рынок недвижимости. Но процесс уже пошел, и в ближайшие три-четыре года условия выдачи кредитов будут только ужесточаться.
 
Банкир Вячеслав Юткин прогнозирует в 2007 году рост стоимости вторичного жилья на уровне 10-15%. Вы согласны с его прогнозом?
 
- Темпы роста стоимости жилья прогнозировать очень сложно. Последние полгода недвижимость дорожала бешеными темпами. 10% в месяц — это слишком много даже с учетом всех специфических особенностей украинского рынка, о которых мы говорили.
 
Кроме того, отчасти уже наблюдается падение спроса - резкое повышение цен осенью прошлого года вынудило многих потенциальных покупателей отказаться от приобретения квартиры и подкопить средства для решения своих жилищных проблем. Именно поэтому в конце прошлого года мы прогнозировали снижение темпов роста. И были правы. С начала года стоимость квадратного метра повышается всего лишь на несколько процентов в месяц.
 
Могу предположить, что такая тенденция сохранится в течение полугода. В осенние месяцы, когда повысится деловая активность, цены будут расти быстрее. Но думаю, по итогам года вторичная недвижимость подорожает не более чем на 20%.
 
По подсчетам Контрактов, в 2006 году жилая недвижимость больше всего подорожала в Киеве, Николаеве, Житомире, Луцке и Симферополе - более 70%. Чем это можно объяснить?
 
- Я бы убрал из этого перечня Луцк - по нашим данным, цены там выросли только на 30%. Но добавил бы Луганск, где, по подсчетам Ассоциации, рост цен составил 68%.
 
Все подчиняется исключительно законам экономики. Рост цен диктуется спросом и предложением. Если спрос существенно превышает предложение, возникает ситуация, которую мы имеем в Киеве, Житомире, Луганске и т. д. Например, основные причины галопирующих цен в Луганске - развитие ипотеки, очень активная миграция населения из окрестностей города, развитие среднего и малого предпринимательства. Еще одна причина - дефицит жилья. Но он актуален практически для всех городов.
 
А что объединяет Кировоград, Черновцы, Тернополь, где показатели роста цен наименьшие?
 
- Иное соотношение спроса и предложения. Там меньше сосредоточено промышленных объектов, меньше рабочих мест, ниже заработки. Поэтому людей, имеющих возможность купить квартиру, немного. Но при этом сравнительно много строится жилья. К примеру, в Ивано-Франковске стоят новостройки, в которых не продано и половины квартир. В Кировограде три дома полтора года продавались. Покупайте хоть подъездами. При этом наши гастарбайтеры предпочитают строить собственные дома, а не покупать квартиры. У людей есть выбор, поэтому и темпы роста цен в западном регионе не такие высокие. Продавец будет любыми способами пытаться удержать клиента, у которого есть выбор. В Донецке на однокомнатную квартиру претендует 25 покупателей, соответственно, там уже продавец может выбирать — кто даст больше. Вот вам и тенденция — за прошлый год донецкие цены на квартиры повысились более чем на 50%. За неделю в Донецке они могли подняться на $1 тысячу, в Киеве — на две-три.
 
Увеличатся ли объемы строительства в городах, где жилья явно не хватает?
 
- Не думаю. Каким бы высоким ни был спрос, основные причины, сдерживающие рост объемов строительства, в ближайшем будущем вряд ли исчезнут. Во-первых, иностранным строителям выйти на наши рынки непросто: непрозрачны схемы выделения земельных участков, получения разрешительной документации. Во-вторых, строят в первую очередь там, где это максимально выгодно. Сегодня это крупные областные центры - Одесса, Харьков, Донецк.
 
То есть в ближайшем будущем на одного украинца по-прежнему будет приходиться в среднем 20 квадратных метров жилой площади?
 
- При нынешних темпах строительства европейских показателей мы достигнем лет через сто. Да и то при условии, если за это время не развалится старое жилье.
Среднеевропейский показатель - 35 квадратных метров на человека.
 
Как на развитие рынка повлияет налог на продажу недвижимости?
 
- Не думаю, что налоговые нововведения будут существенно влиять на рынок. Новый налог затрагивает только квартиры площадью свыше 100 квадратных метров. А их даже в Киеве не более 30% всей жилплощади.
add company