Главный списокОбустройство

Подводные камни частной застройки



Просмотрев очередную рекламу о продаже земли под строительство коттеджа, трудно понять, чем же данное предложение отличается от своих многочисленных собратьев. И не удивительно — каждый застройщик воспевает уникальность расположения будущего поселка и обещает подвести к домам все коммуникации. Но специалисты отмечают: все-таки существуют признаки, по которым уже на первой встрече можно определить серьезность намерений девелопера.

На этом поле через 1,5—2 года вырастет коттеджный поселок.

Прежде всего стоит отметить: компании приобретают землю с разными целями. Одни и не собираются ничего строить, а зарабатывают на перепродаже участков. Другие торгуют готовыми домами, в которые остается только завезти мебель. Поэтому бессмысленно ждать от обычного торговца землей той же компетентности, что и от серьезного застройщика. Тем не менее в обоих случаях проекты проходят одни и те же стадии.

В начале было поле

Большинство новых поселков, элитных и не очень, вырастают там, где еще год-два назад зеленела морковка или пасся крупный рогатый скот. Смена назначения земли с сельскохозяйственного на “подлежащая жилой застройке” является главной задачей первого этапа любого проекта.

Перед тем как купить участок, порядочный застройщик интересуется возможностью подведения коммуникаций. За ответами он обращается в Latvijas Gāze, Rīgas Ūdens и Latvenergo. Если конторы дают добро, землю можно брать и заказывать ее детальную планировку. Когда документация готова, она подается в местное самоуправление, которое начинает процедуру общественного обсуждения данного проекта. Причем совершенно не важно, в чьей собственности находится объект купли-продажи — муниципальной или частной.

После того как окрестные жители одобрили возведение по соседству коттеджного поселка, земле присваивается статус пригодной под застройку, а ее владельцу выдается соответствующее решение муниципалитета. Дальше — дело техники. Большой участок остается разделить на маленькие, зарегистрировать их в Земельной книге каждый под своим кадастровым номером, и все, можно продавать.

Покупатель или инвестор?

Присвоение наделам кадастровых номеров называется детальной планировкой. Закончив ее, большинство фирм приступают к реализации участков. Но эксперты предупреждают: наличие у продавца на руках документов об окончании общественного обсуждения и смене статуса земли еще не означает, что в дальнейшем не возникнет проблем с коммуникациями. Реальную раскладку ситуации по вашему проекту могут дать в самоуправлении, поскольку там известны все планы Latvijas Gāze, Rīgas Ūdens и Latvenergo, касающиеся данной земли. Также можно обратиться в перечисленные предприятия.

“Кстати, там знают не только то, подведут ли вам электричество или газ, но также когда, а порой и кто это сделает, — рассказал “МД” директор ООО Forma Tres Анатолий Степанов. — Но если сотрудники не могут сказать ничего вразумительного, мой совет: не торопитесь заключать с застройщиком договор и платить деньги”. По словам бизнесмена, построившего уже не один поселок, контракты часто составлены таким образом, что клиент фактически выполняет роль кредитора. То есть решать все технические вопросы, а также проблемы с продвижением проекта застройщик будет за ваш счет. Конечно, если вас устраивает роль инвестора, а девелопер заслуживает доверия управлять собранными взносами, можете рискнуть.

То, что газ, водопровод и канализация у вас в конце концов будут, можно не сомневаться. Другое дело, какими удобствами обеспечит девелопер своих клиентов — локальными, поселковыми или городскими. С электричеством более-менее понятно: подвести его к участкам хоть и хлопотно, но довольно просто. А вот с остальными благами цивилизации дело обстоит сложнее.

Коммуникации с запахом и без

Для загородного дома самым экономичным и экологичным видом отопления является голубое топливо. Но если в планах Latvijas Gāze газификация вашего района не значится, вам не повезло. Выход один — использовать сжиженный газ, но он почти в 2,5 раза дороже природного.

С водопроводом ситуация такова: если нет возможности подключиться к городскому (а именно так обстоят дела в 90% поселков), приходится искать местный источник воды. В этом качестве может выступать общая поселковая скважина. Если застройщик подошел к делу с совестью, — бурил глубоко и в нужном месте, на системе очистки и фильтрации не экономил, — то качество живительной влаги может быть даже выше столичного. Все дело в трубопроводе — у жителей поселка он будет новенький, как с иголочки, а у горожан...

Если же застройщик решит оборудовать каждый дом отдельной спицей, решив особо не тратиться на прокладку труб, то будьте готовы обнаружить в раковине воду болотного цвета и запаха. Чтобы этого заранее избежать, спросите у продавца о наличии лицензии на производство и реализацию воды, выданную Регулятором общественных услуг. К сожалению, в Латвии лишь единицы могут предъявить этот “сертификат качества”.

Что касается канализации, то ситуация практически аналогична. Отличие лишь в одном: наиболее предпочтительным вариантом является удаление сточных вод через городскую канализацию. В случае же устройства местной (поселковой) с общей накопительной ямой или локальных (у каждого дома) никто не сможет гарантировать жителям отсутствие характерного запаха, который появляется при каждом визите машины ассенизаторов.

Зарытые тысячи

Прокладка всех городских коммуникаций стоит дорого. По словам А. Степанова, при строительстве поселка из 60 домов в Бабите компания Forma Tres в буквальном смысле “закопала” в землю внушительную сумму. “Ограничившись локальными спицами и ямами, мы могли снизить расходы раз в десять, — пояснил предприниматель. — Но фирма работает по долгосрочной программе строительства жилья, рассчитанной до 2006 года включительно. И мы не можем позволить себе сорвать куш сегодня, поскольку проиграем завтра”.

Опрошенные “МД” специалисты агентств недвижимости сходятся во мнении: одним из самых верных способов оценить еще на первых этапах сотрудничества надежность и компетентность застройщика является ознакомление с уже осуществленными им проектами. Также они советуют поговорить с жильцами, дабы узнать, как им живется в новом доме и какие подводные камни ждут вас впереди.

add company