Главный списокНедвижимость

Хороша страна – Болгария: новая жизнь на Золотых песках



В Болгарии всех выходцев из стран СНГ называют "русскими болгарами". Причины, влекущие наших соотечественников к болгарским берегам, самые разные: одних манит теплый климат, других – благоприятные условия для бизнеса, третьих – дешевое жилье. Большинство наших людей в Болгарии компактно проживает в Варне и 20 – километровой зоне к северу от города: в районе Золотых песков, Солнечного берега, на дорогом курорте Святых Константина и Елены. По данным иммиграционных консультантов и агентов по продаже жилья, тут «осело» свыше 70% их клиентов из СНГ. Что в абсолютных цифрах составляет не менее 17.000 человек на 340 000 всего варненского населения. В курортном крае не только тепло, но имеется также множество свободных ниш для бизнеса. Фактор этот почти для всех переселенцев становится решающим. На столичном потребительском рынке тоже есть не вспаханные бизнес–нивы, и потому София, с ее 15 – 20 процентами в структуре спроса на недвижимость, стоит на втором месте. Жилье в провинции, несмотря на фантастическую дешевизну, нашим переселенцам совершенно не интересно. В отличие, кстати, от немцев – те скупают крытые бурой черепицей белоснежные домики в болгарских деревнях (обязательная деталь – четырехскатная крыша) по $$6.000 – 9.000 сотнями. А деревянную крестьянскую хижину можно купить и вовсе за $1.000. Катализатором активной торговли недвижимостью послужила процедура реституции, начатая первым некоммунистическим правительством Болгарии еще в 1992 – 1993 годах. Гигантское количество объектов и участков, переданное в ходе реституции в частные руки, перераспределяется до сих пор. В маленькой малоэтажной Варне сейчас насчитывается почти 300 агентств недвижимости, и всем им хватает работы. Заинтересованному покупателю лучше ориентироваться на те 28, что входят в местный риэлторский союз ВАНИ (Варненска Ассоциация недвижими имоти). А действительно солидных, крупных агентств насчитывается всего 8. У них самая обширная база, связи в разных городах страны, и демпингу фирм-однодневок они противопоставляют тотальную опеку клиента. Cтоимость 1кв. м жилья в дол. США в Варне (в зависимости от месторасположения):1-комн. 140 – 360, 2-комн. 125 –300, 3-комн. 90 – 245 Единой ставки на услуги посредников в Болгарии нет. Величина комиссионных агентства колеблется в пределах 2,5 – 4% от цены объекта, а общие расходы по сделке могут приблизиться к 3 – 10%. По европейским меркам ставки не маленькие, но, учитывая общий невысокий уровень цен, абсолютные суммы получаются совсем не астрономические. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС Класс «люкс» в Болгарии – это наши «хрущобные» $$350 – 500 за квадратный метр. Или даже $$250 – 280, если жилье покупается на вторичном рынке. Первый фактор – адрес. В черте Варны самым престижным считается Центр, особенно район Высшего экономического университета, который примыкает к бывшему бульвару им. В. И. Ленина, а ныне – оживленной пешеходной улице Князь Борис I. (Стоимость 1 кв. м жилья: в 1-комн. – 360, 2-комн. – 300, 3-комн. – 245). Ценятся также районы, примыкающие к Приморскому парку, который протянулся на десяток километров вдоль побережья Варненского залива. Свободных участков под возведение новых домов в этих местах давно нет. Единственная возможность для застройщиков – купить за $$200.000 – 500.000 участок со старым особняком под снос. В Софии же центр уже давно не самое престижное место. Состоятельные жители столицы все чаще предпочитают районы вблизи парков: Южного, Ловена, Борисовой градины. Второй атрибут элитности – уединение. Хоть и центр, а улочка должна быть тупиковой, с обилием зелени. В доме не больше одного подъезда, 6 – 10 квартир, о низкой этажности можно вообще не волноваться: в центре Варны строить здания выше 4 – 5 этажей запрещено архитектурными нормами. Оригинальность фасада и планировки сама собой разумеется, ведь уже более 10 лет в Болгарии не практикуется типовое строительство. Проектом б/у пользоваться можно, но здания-клоны должны быть сильно удалены друг от друга. Высокие потолки (от 2,5 метров), являются фактором, негативно влияющим на престиж и цену жилья. Отапливать лишние кубометры воздуха зимой считается расточительством. Апартаменты в элитных новостройках, естественно, продаются в незавершенном виде: ни традиционной керамической плитки на полу, ни краски на стенах, ни сантехники. В работу строительной фирмы (с учетом установки нескольких «климатиков», то есть кондиционеров) обычно надо вложить еще $$5.000 – 10.000, из расчета $$70 – 80 на квадратный метр. На крыше престижного дома часто есть бассейн или фитнес-зал, на первом этаже – коммерческие площади, которыми товарищество жильцов владеет совместно и сдает под магазин, а иногда даже под банк. Доходы от аренды партерных помещений ($$500 – 800 в месяц) идут на оплату уборщицы и секьюрити в подъезде. На противоположном конце ценового спектра – квартиры в районах социалистической массовой застройки. Шеренги шести- и семиэтажных блочных коробок украшают западные окраины Варны. Они первыми встречают покупателя, прибывшего сюда на ценовую разведку и движущегося из аэропорта в центр. Снаружи эти дома весьма непрезентабельны. Но это лишь видимость: просто их обитатели не тратятся на ремонт фасада, внутри жилье более чем достойное. Стоит от $90 за квадратный метр, так что приличную 3-комнатную квартиру можно купить за $$10.000 – 11.000. Стоимость 1 кв. м жилья в Софии в дол. США (в зависимости от месторасположения):1-комн. – 190 – 390, 2-комн. – 180 – 365, 3-комн. – 170 – 400, мезонет – 280 – 340, коттедж – 335 – 430 Жилье в Варне и Софии по цене сопоставимо. Бургас – на 25% дешевле. Цены в Пловдиве и маленьких курортных городках типа Балчика и Каварны ниже столичных примерно вполовину. Апартаменты даже самой низкой категории в Болгарии весьма просторны. «Двустайни апартаменти» подразумевают в среднем 75 – 90 кв. м общей площади, а маломерки не встречаются даже среди однокомнатных. Последние болгары чаще всего зовут гарсоньерами. К каждой болгарской квартире – даже в самых дешевых многоэтажках – «приписан» свой индивидуальный подвал площадью от 4 до 12 квадратных метров. ЖИЗНЬ НА ЗЕМЛЕ Землю в Болгарии принято измерять в квадратных метрах, даже большие участки в несколько гектаров. В городе – если удастся отыскать хороший клочок по цене $$100 – 200 за квадратный метр – разрешено строить хоть на полутора сотках. За его чертой нормы иные: скажем, между Варной и аэропортом есть земля по $$20 – 25 за квадратный метр, но пространства должно быть куплено не менее трех с половиной соток, а лицевая линия участка должна быть не меньше 14 метров. Те, кто приехал в Болгарию в период реституции, застали счастливые времена, когда загородная земля в некоторых местах стоила по 5 – 10 центов за квадратный метр. Сегодня перекупщики продают ее по $10 за квадратный метр. «Проблемная» земля, у которой с документами не все в порядке, продается на 15 – 20% дешевле, чем полностью легализованная под строительство. Квадратный метр земли в самом престижном загородном месте Варны – районе Святых Константина и Елены – можно купить за $$60 – 70, в дачной зоне вблизи курорта Солнечный день, у Дома журналиста – за $30, в мелких городах и поселках у моря – за $$6 – 10, в селах, расположенных в глубине страны, в нескольких десятках километров от знаменитых курортов – иногда и за $3. Покупателям готового загородного жилья следует сразу разобраться в терминологии. Словом «вила» (именно так, с одним «л») в Болгарии можно называть любую постройку, которая служит дачей: хоть бунгало, хоть виллу, хоть вагончик. Купить такую в 13 – 18 километрах от города можно за $$10.000 – 25.000. Дом, предназначенный для постоянного проживания, называется по-болгарски «кышта» (в объявлениях выглядит как «кыща») и расположен ближе к городской черте. Это загородный коттедж в современной терминологии, и купить его можно по цене от $60.000. Вблизи Варны престижным для проживания в «кыште» районом считается Трагота. Роскошные каменные особняки возводились тут еще при Тодоре Живкове. Заглянем в один из них, с мраморной лестницей для гостей, на ступенях которой выгравировано число 1988. Внутри законсервировался шик социалистической эпохи – ковры, полированные гарнитуры, хрустальные люстры с позолотой. За гигантский 500-метровый замок со всем его содержимым продавец просит $260.000. Несколько лет назад объект выставлялся, правда, безуспешно, за полмиллиона. Участки с собственным пляжем болгары вообще никогда не покупают. Во-первых, море может близко подойти. Во-вторых, золотые пески, даже около отелей – собственность общественная. В эпоху бурной нерегулируемой застройки близость воды вкупе с глинистыми почвами для многих вышла боком. В 10 минутах езды от Варны, рядом с «Журналистом» пугают целые поселки, наполовину ушедшие под землю, и перевернутые движением почвы отели. В этих, так называемых «красных зонах» строительство сейчас запрещено, а МВФ выделяет болгарам деньги на почвооздоровительные мероприятия. По материалам журнала «Новый иностранец»
add company