Поиском занялись и участники
международного форума
“Недвижимость: управление и
финансирование в Украине”, который
состоялся 22—23 марта. Приемлемый
вариант решения задачи изобретать
не пришлось, он давно известен и с
успехом используется в мировой
практике. Речь идет об ипотеке. Тем
не менее пресловутые особенности
украинской действительности
потребовали отвести целый день для
обсуждения этого спасительного
варианта и даже проведения в рамках
форума специализированной
конференции “Ипотечное
кредитование и финансирование
строительства: перспективы развития
в Украине”. Легко строить при
капитализме, если финансирование
осуществляется как при социализме.
Однако давно канули в Лету времена,
когда жилищный вопрос
рассматривался в жесткой привязке к
бюджетному финансированию: есть у
государства деньги на строительство
жилья — строили, нет — и нет
жилищного строительства. Деньги, как
известно, у государства тогда были.
Даже накануне развала советской
империи, в 1989 году, организациям
Министерства строительства Украины
удалось ввести в эксплуатацию ни
много ни мало 8 млн. кв. м общей
площади жилья. Для сравнения: за
период 1991—2000 годов объемы
строительства жилья снизились в 2,5
раза. По словам вице-президента
корпорации “Укрстрой” Владимира
Шацкого, еще больше снизились
показатели ввода в эксплуатацию
жилья подрядными организациями — в
5,6 раза. “При этом около трех
миллионов семей в Украине нуждаются
в решении жилищного вопроса, —
подчеркивает г-н Шацкий. — Учитывая,
что финансирование строительства
осуществляется в основном за счет
средств населения, а стоимость
одного квадратного метра в среднем
по Украине составляет 300—350 долларов
США, для абсолютного большинства
семей новое жилье стало просто
недоступным”. Стоит ли удивляться,
что ввиду резкого сокращения
государственного финансирования
уже с 1991 года строительство жилья в
стране практически прекратилось. А
те одинокие островки строительства,
существовавшие за счет небольших
частных фирм, возводили в основном
эксклюзивные дома по индивидуальным
проектам зажиточных заказчиков.
Сдавали по три-четыре дома в год. Для
массового же потребителя почти
никто не строил. Сломать негативную
тенденцию удалось разве что в Киеве,
да и то благодаря тому, что высокая
стоимость “бывшего в употреблении”
жилья (столица все же!) давала шанс
новостройкам конкурировать с ним.
Пионером домостроения за счет
вкладов населения стал в 1995 году
“Киевгорстрой” в связке с банком
“Аркада”. Вскоре по их следам пошли
еще несколько компаний. Они-то
первыми и столкнулись с тем, что в
стране отсутствует и правовая база,
и соответствующие финансовые
инструменты, которые позволяли бы
населению разного уровня достатка
участвовать в жилищном
строительстве, а строителям –
получать платежеспособные заказы.
Как могли, так выкручивались.
Читатель, наверное, уже знаком с
программами банка “Аркада” —
постепенного выкупа квадратных
метров, квартира в рассрочку (на три,
пять, а затем и десять лет) после
оплаты заказчиком 60% стоимости
квартиры, а также долгосрочного
кредитования (до 30 лет) с
использованием средств,
аккумулированных банком на
пенсионных счетах. Выручало
экспериментаторов от строительства
и то, что основным потребителем их
жилья было население среднего
достатка, а значит, конкурентов
бояться было нечего, но... “Последние
годы дает о себе знать снижение
покупательской способности
населения, — признается
председатель правления АКБ
“Аркада” Константин Палывода. — Мы
это прогнозировали, поэтому все наши
предыдущие программы позволяют нам
уверенно держаться на плаву. Но если
бы только это... Осложняется текущий
момент еще и тем, что государство
начало борьбу с бартером. Считаем,
что это правильно, но от этого не
легче. Временный негативный эффект
дает о себе знать — реальные цены на
стройматериалы резко подскочили.
Раньше высокая отпускная цена
цемента — 190 грн./т — никого не
волновала, ведь его по такой цене
никто не покупал. Просто брали у тех,
кто работал по бартеру, например, мы
покупали у газовщиков по 50—60 грн./т.
Сейчас бартерные схемы отмерли, и
украинский цемент с учетом
отпускной цены стал
неконкурентоспособным: выгодней
покупать у россиян или белорусов.
Кроме того, мы ощущаем, что нам тесно
в Киеве, поэтому развернули работы
еще и в Днепропетровске. Самое
главное — осознаем, что уже
полностью охватили тот рынок, на
который вышли в 1995 году. Нужно
предлагать свои услуги в том числе и
для менее состоятельных слоев
населения”. Действительно,
потенциально рынок потребителей
жилья очень велик, но их
платежеспособность оставляет
желать лучшего. Как расширить число
заказчиков? Специалисты называют
два пути. Первый — льготное
долгосрочное кредитование
строительства жилья для нуждающихся
семей. Система не новая. Она десятки
лет работает в развитых и
развивающихся странах. Специалисты
“Укрстроя” пришли к выводу, что,
предоставляя застройщику кредит на
30 лет под 4% годовых, государство
возвращает деньги через прямые и
непрямые налоги уже на третий год.
Выгодно и людям, и казне. Однако
будем реалистами. Во-первых, откуда
деньги на кредитование? У
государства их нет. Частные
инвесторы под такую программу денег
точно не дадут. Она им не только не
интересна, но и не безопасна — это,
между прочим, во-вторых. Да, риск
слишком велик — нет гарантии, что им
вернут не только проценты, но и
основную сумму кредита. Тем более
что в стране уже имеется негативная
практика привлечения инвесторов в
строительство жилья для
военнослужащих и членов их семей. Не
помогли сдвинуть с места работы даже
два постановления Кабмина, сулящие
щедрые налоговые льготы под
инвестируемые средства. Делала
попытку запустить льготное
кредитование через банк “Аркада” и
Киевская городская администрация. В
результате стало ясно, что средства
превратились в невозвратные, а
льготное кредитование — в банальную
жилищную субсидию за счет города.
Второй путь к заказчику лежит через
ипотечное кредитование. Суть его
состоит в том, что кредиты
предоставляются под залог
недвижимого имущества (включая
земельные участки), что гарантирует
выполнение заемщиками финансовых
обязательств. Преимуществ у
ипотечного кредитования более чем
достаточно. Остановимся на двух
особо привлекательных. Во-первых, в
этом случае заложенная недвижимость
остается в полном владении и
пользовании заемщика. Во-вторых, и
это имеет прямое отношение к
проблеме финансирования, высокая
надежность ипотеки привлекает
частный инвестиционный капитал в
сектор жилищного строительства, и
таким образом делает доступными
рынки свободных финансовых средств.
В странах с развитой экономикой для
облегчения привлечения капиталов
широко используются закладные, т.е.
документы, подтверждающие права
залогодержателя в ипотечном
договоре. Закладные являются
главным источником обеспечения
ресурсами ипотечного кредитования.
В данном случае банк, занимающийся
ипотечным кредитованием, уже не
ограничивается лишь собственными
финансовыми ресурсами — путем
размещения на рынке ипотечных
финансовых инструментов (например,
закладных) он активно привлекает
средства других инвесторов.
Последние предоставляют деньги для
строительства жилья, взамен получая
закладную — особо надежную форму
размещения капитала, которая
практически полностью исключает его
потерю. Суть дела в том, что
закладные обеспечивают своим
держателям твердый гарантированный
доход. В отличие от акций, которые
являются спекулятивным видом
вложения, который хотя и
предполагает более высокий
процентный доход, но часто связан с
риском полной или частичной потери
вложенных средств. Опыт Германии
показывает, что частный инвестор
чаще предпочитает надежную форму
вложения своего капитала —
закладные являются самой обращаемой
ценной бумагой на фондовом рынке
страны: ее доля составляет там около
40%. На сегодняшний день и в США 40%
фондового рынка принадлежит
ипотечным финансовым инструментам.
Их оборот исчисляется триллионами
долларов. Круг замкнулся. С одной
стороны, ипотека позволяет найти
деньги на строительство жилья,
полностью удовлетворяя своей
доходностью и надежностью запросы
инвестора. С другой — она работает
на заемщика, который в таких
условиях получает более дешевый
кредит. Ведь, во-первых, рост
предложения денег на строительство,
вероятнее всего, снизит их цену.
Во-вторых, высокая надежность,
обеспеченная залогом недвижимости,
позволяет снизить риски
банка-кредитора. Банки, занимающиеся
ипотечным кредитованием, уже не
будут закладывать в процент бешеные
риски невозврата средств. А если при
этом кредиты будут предоставляться
не на десять лет, а хотя бы до 30 лет,
тогда даже чисто арифметически
такие кредиты становятся дешевле.
Для полноты нарисованной идиллии
можно все сказанное дополнить еще
двумя весьма полезными
возможностями: для заемщика —
получения ипотечного кредитования
даже под залог строящегося жилья, а
для кредитора — перезаложить
закладную, т.е. получить кредит под
ее залог. Что еще, казалось бы, нужно?
Требуется самое малое —
соответствующее законодательство.
“Действующее в Украине
законодательство и нормативные акты
Национального банка более- менее
отражают потребности коммерческого
кредитования и совершенно не
учитывают интересы кредитования
ипотечного. Нацбанк искусственно
ограничил сроки выдачи кредитов 10
годами, крайне негативно реагирует
на попытки использования средств
индексации. Нормативные акты НБУ не
разрешают объединения ипотечных
задолженностей в неделимые пулы
ипотек с последующей продажей этой
задолженности посредством выпуска
разнородных ипотечных
инструментов”, — сетует Константин
Палывода. Многие специалисты
считают, что невозможность работы с
неделимыми пулами ипотек — это еще и
главный тормоз, не позволяющий
развиваться рынку ипотечных ценных
бумаг. Главный ли — это еще вопрос,
но уж точно не единственный, потому
как даже наличие полноценного
законодательства, включающего
Жилищный кодекс, законы об ипотеке, о
финансово-кредитных механизмах
жилищного строительства, о
банковском кредите, об ипотечном
кредитовании и факторинговых
операциях с ипотечными
обязательствами и т.д. еще не
гарантируют полного успеха, если
прежде не обеспечить надлежащие
экономические предпосылки. Для
начала в стране должен быть в
наличии хотя бы минимальный уровень
стабильности цен. При высоком уровне
инфляции (имеется в виду все, что
выше 10% в год) население не
согласится долгосрочно вкладывать
свои сбережения. Оно сможет доверять
свои деньги банкам только на
короткий срок. Но использование
“коротких” денег не позволяет
финансировать крупные
инвестиционные проекты — риск
слишком велик. Следствием высокого
уровня инфляции является также
увеличение процентных ставок по
кредитам для компенсации
обесценивания денег, что еще больше
усложняет инвестирование жилищного
строительства. Особенно
долгосрочного. И наконец, очень
желателен для успешного
функционирования системы ипотечных
кредитов реальный, а не мнимый
экономический подъем, который
обеспечил бы ощутимый рост
благосостояния населения. Только в
случае, если большинство
работоспособного населения,
нуждающегося в жилье, будет получать
высокие доходы, можно говорить о
накоплении, что в свою очередь
явится предпосылкой для становления
рынка капитала. За чужие деньги
квартиру все равно не построишь,
какой хитроумный финансовый
инструмент ни применяй...