Главный списокЭкономика, инвестиции

Кто не с ЖЭКом, тот в ОСМД



Что такое ОСМД Устав объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) как юридического лица, цель и порядок создания объединений, их функции, права и обязанности, взаимоотношения с другими юридическими лицами и членами объединения определены Законом Украины от 29.11.2001 г. №2866-III "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (далее - Закон об ОСМД). В соответствии с Законом, ОСМД - это "юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества" (статья 1, абзац 9). Объединение является неприбыльной организацией. Основной документ, регулирующий деятельность ОСМД, - устав (статья 7). В частности, в уставе определяется порядок создания и использования фондов объединения и заключения договоров с владельцами квартир. На это необходимо обратить внимание, так как в дальнейшем в Законе рассмотрение этих вопросов несколько противоречит статье 7. Устав ОСМД, еще не зарегистрированных в качестве неприбыльных, необходимо привести в соответствие с требованиями Закона для внесения в реестр неприбыльных организаций и учреждений. ЖСК могут быть реорганизованы в ОСМД, при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора. Высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Кроме того, органами управления являются правление, ревизионная комиссия. Некоторые вопросы, определенные в уставе, может решать собрание представителей. Налогообложение ОСМД Налог на прибыль Согласно подпункту "є" пункта 7.11.1 статьи 7 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" и статье 4 Закона об ОСМД, объединения совладельцев многоквартирных домов являются неприбыльными организациями. Доходы ОСМД, освобождаемые от налогообложения, определены в п. 7.11.7 Закона о прибыли: - взносы, средства или имущество, поступающие для обеспечения нужд их основной деятельности; - пассивные доходы (проценты, дивиденды и т. п.). Выше указывалось, что полученная арендная плата также используется для нужд основной деятельности, но мы рекомендуем по-прежнему уплачивать налог на прибыль с дохода от аренды. Сумма амортотчислений по помещениям, сдаваемым ОСМД в аренду, не относится на валовые расходы и не учитывается при определении сумм налогооблагаемой прибыли, в соответствии с подпунктом 7.11.9 пункта 7 Закона о прибыли. Возмещение арендаторами эксплуатационных расходов относится на валовые расходы, и на эту сумму уменьшается налогооблагаемая прибыль. Размер возмещения определяется исходя из фактических расходов ОСМД на содержание 1 кв. м жилой площади. В случае если доходы ОСМД, полученные в течение отчетного (налогового года) из источников, определенных подпунктами 7.11.2-7.11.7 Закона о прибыли, на конец первого квартала следующего за отчетным года превышают 25% общих валовых доходов, полученных в течение такого отчетного (налогового) года, ОСМД обязано уплатить налог с нераспределенной суммы прибыли по ставке 30% к сумме такого превышения. Налог на добавленную стоимость Объектом обложения НДС служат операции по продаже товаров (работ, услуг) в соответствии с подпунктом 3.1.1 статьи 3 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость". ОСМД не продает работы, услуги, а выступает заказчиком на рынке жилищно-коммунальных услуг, уплачивает НДС в составе стоимости товаров (работ, услуг), предоставляемых объединению сторонними организациями. Поэтому взносы членов объединения не являются объектом обложения НДС. Члены объединения оплачивают коммунальные услуги через текущий счет ОСМД транзитом, т. е. НДС, поступающий в составе этих платежей, перечисляется соответствующему коммунальному предприятию. Однако некоторые налоговые органы требуют от ОСМД уплаты НДС, поэтому для объединений, зарегистрированных в качестве плательщиков НДС, ниже приведены соответствующие бухгалтерские проводки. Что касается даты возникновения налоговых обязательств и права на налоговый кредит по НДС, то для ОСМД она определяется по кассовому методу. Деятельность ОСМД, подлежащая налогообложению (в частности сдача имущества в оперативную аренду), учитывается на общих основаниях по принципу первого события. Регистрироваться в качестве плательщика НДС по указанным операциям ОСМД должно только после того, как объем налогооблагаемых операций в течение какого-либо периода из последних двенадцати календарных месяцев превысит 3600 н. м. д. г. (т. е. 61200 грн). Плательщиком НДС в бюджет ОСМД становится с момента регистрации в качестве плательщика НДС. Доходы в ОСМД Основные доходы ОСМД: - возмещение эксплуатационных расходов членами объединения в рамках ставок квартирной платы - целевые взносы членов объединения; - доходы от сдачи в аренду помещений, принадлежащих ОСМД, и от прочей коммерческой деятельности (при их наличии); - возмещение коммунальными организациями расходов на обслуживание внутридомовых сетей и оборудования; - государственные субсидии малообеспеченным семьям; - возмещение льгот отдельным категориям граждан, поступающее из бюджета; - дотации из бюджета на возмещение убытков ОСМД; - дополнительные сборы с совладельцев; - целевые взносы не членов объединения. Доходы ОСМД не являются доходами от реализации, поэтому согласно новому Плану счетов предлагается учитывать их на счете 71 "Прочий операционный доход", субсчет 719 "Прочие доходы от операционной деятельности"; доходы от аренды - на субсчете 713 "Доход от операционной аренды активов". Рассмотрим различные виды доходов подробнее. Целевые взносы членов объединения, как в пределах квартирной платы, так и дополнительные, целесообразно учитывать на счете 48 "Целевое финансирование и целевые поступления". На этом же счете учитывается бюджетное финансирование (субсидии, льготы, дотации). В таблице 1 приведен предлагаемый план счетов для ОСМД, в котором субсчета счета 48 предложены произвольно. Учет целевого финансирования в соответствии с национальными стандартами бухучета характеризуется определенными особенностями: целевое финансирование, в соответствии с п. 16 П(С)БУ 15 "Доход", "не признается доходом до тех пор, пока не существует подтверждение того, что оно будет получено и предприятие выполнит условия относительно такого финансирования". Таблица 1 Сокращенный план счетов для ОСМД № счета Наименование счета Характеристика по отношению к балансу 10 Основные средства А 131 Износ основных средств П 112, 22 Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы (МБП) А 132 Износ МБП П 15 Капитальные инвестиции А 20 Производственные запасы А 30 Касса А 311 Текущий счет А 313 Прочие счета в банках в национальной валюте А 372 Расчеты с подотчетными лицами А-П 377 Расчеты с другими дебиторами А-П 379 Расчеты с арендаторами А-П 39 Расходы будущих периодов А 42 Дополнительный капитал П 44 Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) А-П 48 Целевое финансирование и целевые поступления П 48.1 Целевые взносы членов объединения 48.2 Субсидии 48.3 Возмещение льгот 48.4 Дотации 63 Расчеты с поставщиками ПА 64 Расчеты по налогам и платежам ПА 641 Расчеты по налогам 643 Налоговые обязательства 644 Налоговый кредит 65 Расчеты по страхованию ПА 651 По пенсионному обеспечению 652 По социальному страхованию 653 По страхованию на случай безработицы 654 По страхованию от несчастного случая 66 Расчеты по оплате труда ПА 685 Расчеты с другими кредиторами ПА 69 Доходы будущих периодов П 713 Доход от операционной аренды активов П 718 Полученные гранты и субсидии П 719 Прочие доходы от операционной деятельности П 79 Финансовые результаты А-П 80 Материальные расходы А 81 Расходы на оплату труда А 82 Отчисления на социальные мероприятия А 83 Амортизация А 84 Прочие операционные расходы А Поэтому объединениям совладельцев целесообразно отражать целевое финансирование в момент его начисления не в синтетическом, а только в аналитическом учете. А бухгалтерские проводки - осуществлять в момент получения средств с одновременным отражением дохода ОСМД: Д-т 311 К-т 48 Д-т 48 К-т 719 Доходы от аренды включают сумму арендной платы и возмещение арендаторами нежилых помещений расходов на содержание дома и прилегающей к дому территории. С арендной платы уплачивается налог на прибыль, а возмещение эксплуатационных расходов, размер которого отдельно оговаривается в договоре об аренде, включается одновременно в валовой доход и в валовые расходы и не является объектом обложения налогом на прибыль. Размер возмещения определяется исходя из сметы расходов, утвержденной общим собранием, пропорционально части собственности арендатора (или владельца) нежилого помещения в доме, если иное не предусмотрено уставом объединения. Возмещение расходов на техническое обслуживание внутридомовых сетей (тепловых, водопроводных, канализационных, электрических) исчисляется по нормам в расчете на 1 кв. м общей площади, оснащенной соответствующими сетями и оборудованием, согласно Положению о порядке возмещения владельцам жилья расходов по техническому обслуживанию внутридомовых сетей и оборудования жилищного фонда и сборов платежей с населения, утвержденному приказом Госкомитета жилищно-коммунального хозяйства от 17.10.96 г. №87. Основанием для получения возмещения служит договор между объединением и соответствующими организациями. Субсидия - вид пособия, обычно денежного, которое предоставляется кому-либо государством или учреждением. Субсидии государство предоставляет малообеспеченным категориям граждан, т. е. физическим лицам, на оплату жилищно-коммунальных услуг; предоставление таких субсидий осуществляется путем перечисления средств из бюджета соответствующим жилищно-коммунальным предприятиям или ОСМД. Возмещение льгот отдельным категориям граждан В соответствии с законодательством Украины, некоторым категориям граждан (ветеранам войн, военнослужащим, судьям и пр.) предоставляются льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Вопрос льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг некоторым категориям граждан будет рассмотрен в одном из следующих номеров. Дотация - это средства, предоставляемые без возврата из государственного бюджета для компенсации превышения расходов над доходами предприятий, организаций. Выше указывалось, что пунктом 3 статьи 30 Закона о ОСМД введены дотации не только на коммунальные услуги и обслуживание домов, но и на капитальный ремонт домов ОСМД. Размер дотации определяется согласно смете доходов и расходов, составленной на основании действующих нормативов, согласованной с соответствующими финансовыми органами. Расходы в ОСМД Состав расходов ОСМД определяется в соответствии с Составом расходов предприятий жилищного хозяйства, связанных с содержанием домов и придомовых территорий, которые входят в квартирную плату (плату за содержание жилья), утвержденным постановлением КМУ от 22.06.98 г. №939. К расходам ОСМД относятся: - материальные расходы; - заработная плата обслуживающего персонала (члены правления, уборщицы, дворники и пр.); - отчисления органам социального страхования; - амортизация основных средств (кроме жилого дома); - налоговые платежи; - содержание мест общего пользования (отопление, освещение и т. п.); - проценты, выплачиваемые за услуги сбербанка, вычислительного центра; - плата банка за кассовое и банковское обслуживание; - текущий ремонт жилого дома; - плата за обслуживание лифтов; - плата за санитарную очистку территории; - перечисление платежей коммунальным предприятиям тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения и т. п. Методология учета расходов ОСМД как неприбыльной организации согласно новому Плану счетов отличается от прежней. Раньше ОСМД, как и жилищные организации, учитывали расходы на счете 29 "Обслуживающие производства и хозяйства", поэтому некоторые бухгалтеры ОСМД и теперь по аналогии ведут учет расходов на счете 23 "Производство". Это не будет ошибкой, но новая методология учета более удобна: согласно Инструкции к новому Плану счетов (раздел 1, абзац 8), "организации, деятельность которых не направлена на ведение коммерческой деятельности, могут вести бухгалтерский учет расходов с использованием только счетов класса 8 "Расходы по элементам". Это более целесообразно для ОСМД, так как, во-первых, у них нет производства, а во-вторых, использование счетов класса 8 позволяет видеть не только общую сумму расходов, но и их структуру: - счет 80 "Материальные расходы" (их доля в ОСМД незначительна); - счет 81 "Расходы на оплату труда"; - счет 82 "Отчисления на социальные мероприятия"; - счет 83 "Амортизация"; - счет 84 "Прочие операционные расходы" (на нем целесообразно открывать субсчета по видам расходов: налоговые платежи, оплата услуг по обслуживанию лифтов и санитарной очистке, оплата услуг банка и т. п.). Что касается оплаты коммунальных платежей, то объединение от имени всех совладельцев может выступать единым абонентом по потреблению жильцами дома коммунальных и прочих услуг на основании заключенных с предприятиями - поставщиками услуг договоров и производить с ними расчеты за предоставленные услуги согласно действующим тарифам. Оплата за коммунальные и прочие услуги от членов объединения в таком случае поступает на текущий счет объединения, а ОСМД перечисляет их соответствующим коммунальным предприятиям, т. е. эти суммы проходят через счет ОСМД транзитом: поступили от квартиросъемщиков и перечислены коммунальным предприятиям. Размеры перечислений коммунальным предприятиям определяются или по объемам предоставленных услуг, согласно показаниям приборов (при наличии счетчиков), или по нормам потребления услуг, утвержденным местными органами исполнительной власти. В соответствии с договорами, заключенными с поставщиками услуг, и решением местных органов власти, объединение оставляет в своем распоряжении определенный процент собранных средств на покрытие расходов по сбору, учету и перечислению платежей жильцов за коммунальные услуги. В качестве единого абонента, объединение у себя на текущем счете аккумулирует денежные средства, поступающие от жильцов за коммунальные услуги, для дальнейшего их распределения и уплаты предприятиям-поставщикам. Необходимо вести отдельный учет сборов и платежей по этим услугам и следить, чтобы деньги в полном объеме поступали на текущий счет и своевременно перечислялись предприятиям-поставщикам. Во многих ОСМД все платежи, поступающие от жильцов на его счет, не разбиваются затем по их видам, а оплата коммунальным предприятиям осуществляется в общей сумме, независимо от задолженности жильцов и прочих факторов. Бухгалтерский учет в ОСМД В большинстве ОСМД аналитический учет ведется по основным статьям доходов и расходов - по кассе (кассовая книга), текущему счету (ведомость по видам поступлений и расходования денежных средств), по совладельцам (книги), арендаторам, поставщикам, материалам (ведомости). Такой учет с теми или иными модификациями, а также расоЭт заработной платы, платежей в бюджет и органы социального страхования, износа оборудования и т. п. ведут все ОСМД. В этой статье подробнее будет рассмотрен синтетический бухгалтерский учет согласно новому Плану счетов и особенностям деятельности ОСМД. В таблице 1 приведен предлагаемый сокращенный план счетов для ОСМД, а в дальнейших таблицах - бухгалтерские проводки по учету расходов и доходов ОСМД, расчетов с жильцами дома и поставщиками. Обращаем внимание, что в таблице 4 приведены бухгалтерские проводки по учету расчетов с поставщиками и доходов для тех ОСМД, которые зарегистрировались плательщиками НДС. Еще раз напомним: налоговое обязательство и право на налоговый кредит по НДС возникают по дате оплаты, и только в отношении доходов по аренде - по дате начисления задолженности. Таблица 2 Учет расходов ОСМД № Наименование операции Д-т К-т 1. Переданы в эксплуатацию материалы 80 20 2. Начислена заработная плата за текущий месяц 81 66 3. Начислены платежи в фонды: 3.1 - Пенсионный 821 651 3.2 - социального страхования 822 652 3.3 - занятости 823 653 4 Начислена амортизация основных средств (кроме жилого дома) 83 13 5 Поставщиками выставлены счета за использованные объединением услуги 5.1 - за холодное водоснабжение и водоотведение 84 63 5.2 - за горячее водоснабжение и т. п. 84 63 5.3 - прочие платежи (за телеантенну, радиоточку и т. п.) 84 63 6. Начислено за обслуживание лифтов 84 63 7. Начислено за санитарную очистку 84 63 8. Начислено за освещение мест общего пользования 84 63 9. Уплачено за обслуживание сбербанку 84 311 10. Уплачено обслуживающему банку за банковское и кассовое обслу- живание 84 311 Таблица 3 Учет доходов ОСМД № Наименование операции Д-т К-т 1. Поступила плата от жильцов Одновременно признан доход 311 48.1 48.1 719 2. Поступили из бюджета субсидии Одновременно 311 48.2 48.2 719 3. Поступило возмещение льгот Одновременно 311 48.3 48.3 719 4. Начислена арендная плата 379 (377) 713 5. Получено от коммунальных предприятий за обслуживание внутридомовых сетей 311 719 Последняя бухгалтерская проводка может записываться иначе, если ОСМД перечисляет предприятиям - поставщикам коммунальных услуг задолженность за исключением их задолженности за обслуживание внутридомовых сетей и сбор и перечисление платежей жильцов (всего 6,5%): № Наименование операции Д-т К-т Сумма, грн 1 Начислен долг коммунальному предприятию 84 63 1000 2 Оплачен долг за исключением 6,5% 63 311 935 3 Зачислено 6,5% в доход ОСМД 63 719 65 Расчеты с жильцами дома также необходимо отражать с учетом процентов, которые сразу удерживает банк (2%). Например, поступила оплата от жильцов 1000 грн. № Наименование операции Д-т К-т Сумма, грн 1 Поступила оплата 311 48.1 980 2 2% от суммы оплаты зачислены в погашение задол- женности перед банком Одновременно начислена задолженность перед банком и отнесена на расходы 685 84 48.1 685 20 20 3 Отражены задолженность обитателей в сумме полу- ченных платежей и доход ОСМД 48.1 719 1000 В конце отчетного периода расходы и доходы списываются на счет 79 "Финансовые результаты"; на нем определяется полученная прибыль или убытки, которые списываются, соответственно, в кредит или в дебет счета 44 "Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки)". № Название операции Д-т К-т 1. Списаны расходы на счет финансовых результатов 79 80,81,82,83,84 2. Списаны доходы на счет финансовых результатов 719, 713 79 3. Списаны непокрытые убытки (в случае превышения расходов над доходами) 442 79 4. Списана нераспределенная прибыль 79 441 Таблица 4 Учет доходов и расчетов с поставщиками ОСМД - плательщиками НДС № Содержание операции Д-т К-т Сумма, грн 1 Начислен долг коммунальным предприятиям - поставщикам услуг 84 63 840 2 Списан НДС 644 63 140 3 Перечислен долг коммунальным предприятиям 63 311 840 4 Отражен налоговый кредит по НДС 641. НДС 644 140 5 Поступили целевые взносы членов объединения 311 48.1 2400 6 Отражен доход ОСМД 48.1 719 1200 7 Отражено налоговое обязательство по НДС 719 641. НДС 400 8 Поступили субсидии, возмещение льгот 311 48.2, 48.3 480 9 Отражен доход ОСМД 48.2, 48.3 719 480 10 Отражено налоговое обязательство по НДС 719 641. НДС 80 11 Начислена задолженность арендаторов 379 713 840 12 Отражено налоговое обязательство по НДС 713 641. НДС 80 Если задолженность перед коммунальными предприятиями погашается путем перечисления задолженности бюджета по субсидиям и льготам, то бухгалтерские проводки будут следующими (задолженность начислена, как в проводках 1 и 2): № Содержание операции Д-т К-т Сумма, грн 1 Перечислена задолженность бюджета непосредственно коммунальному предприятию 63 48.3 480 2 Отражен доход ОСМД 48.2, 48.3 719 (718) 480 3 Отражено налоговое обязательство по НДС 719 641 80 4 Отражен налоговый кредит по НДС 641 644 80 Разумеется, ОСМД - не плательщики НДС последние две бухгалтерские проводки не будут записывать. Бухгалтерские проводки и методология учета таких операций, как начисление зарплаты и удержание из нее, перечисление налоговых платежей, выплата зарплаты и т. п., не отличаются от учета в других предприятиях и организациях. В качестве регистров синтетического бухгалтерского учета предлагаем данные из журнала регистрации хозяйственных операций обобщать в шахматной и оборотной ведомостях; такая форма учета не трудоемкая и наглядная. Важно ОСМД вправе обращаться в суд с иском на тех владельцев помещений, которые не уплачивают своевременно и в полном объеме все установленные платежи (статья 17, абзац 5 Закона). Также определена возможность зачисления выполненных членом объединения работ в погашение его долгов перед ОСМД. Порядок этих расчетов должен быть дополнительно определен Кабинетом Министров Украины. ОСМД имеет право получать дотацию на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт домов (статья 30, пункт 3). При этом в случае несвоевременного перечисления на соответствующие счета дотаций и субсидий предприятия, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, "могут обращаться с иском в суд о бесспорном взыскании средств с плательщиков, которые должны выплачивать указанные дотации, компенсации (субсидии)" (статья 25, абзац 5). Бывший владелец многоквартирного дома "принимает участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома" (статья 24 Закона). Проблемы ОСМД 1. В соответствии со статьей 10, ОСМД может "принять на баланс весь жилой комплекс", что не влечет за собой возникновение права собственности на него. "Объединение отвечает по своим обязательствам денежными средствами и имуществом" (статья 4), при этом жилищный комплекс с земельным участком не включается в имущество объединения. Но в бухгалтерском учете принятие на баланс означает зачисление в дебет счета 10 "Основные средства", т. е. в активы предприятия. В жилом доме часть квартир (как правило, довольно значительная) является собственностью жильцов, а согласно принципу автономности "каждое предприятие рассматривается как юридическое лицо, обособленное от владельцев, в связи с чем личное имущество и обязательства владельцев не должны отражаться в финансовой отчетности предприятия
add company