Главный списокЭкономика, инвестиции

Собственникам многоквартирных домов на заметку



Во Втором послании к Коринфянам Святой Павел, повествуя об Иисусе и о Новом Завете, указывает «Он дал нам способность быть служителями Нового Завета, не буквы, но духа; потому что буква убивает, а дух животворит». Скажите, ну чем не пример для применения законов?! Ведь понятно, что собственники квартир многоквартирного дома для того и объединились, чтобы всем вместе нести расходы. Вряд ли хоть один член объединения со-собственников многоквартирного дома желает получать услуги от своего объединения. Тем не менее, конфликты с органами ГНС показывают, что объединения платят-таки НДС. Хотя бы для того, чтобы не иметь проблем (стр.66). Несовершенство законов проявляется не только в отношении объединений сособственников, но и в отношении предпринимательской деятельности. Существование надежного правового механизма защиты коммерческой тайны — это больше чем просто необходимость (стр.71). 4 января 2002 года вступил в силу Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» от 29 ноября 2001 года № 2866-III (далее — Закон). До этого времени деятельность объединений (обществ) сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД) регламентировалась Положением о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем пользовании, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 июля 1995 года № 588 (далее — Постановление). Типовой устав объединения (общества) сособственников многоквартирного дома утвержден приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству и Фонда государственного имущества Украины от 5 апреля 1996 года № 28/389, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 5 мая 1996 года № 214/1239 (далее — Приказ). Со вступлением в силу Закона, очевидно, не должны применяться нормы названных Постановления и Приказа, хотя прямо об этом Закон не указывает. Согласно пункту 4 статьи 30 Закона Кабинету Министров Украины поручено в течение трех месяцев со дня вступления в силу Закона привести свои нормативные акты в соответствие с Законом, обеспечить то же самое в отношении нормативных актов министерств и иных центральных органов исполнительной власти. Наверное, такое поручение и должно стать руководством к действию в отношении указанных выше Постановления и Приказа. Вступив в силу, Закон: — во-первых, решил некоторые «старые» проблемы, в том числе и в части налогообложения; — во-вторых, создал новые проблемы; — в-третьих, ввел новые правила и понятия. В первую очередь следует остановиться на том новом, что вводится Законом. Так, ОСМД получили название объединений, в которые они входили и прежде. Такие объединения стали именоваться АССОЦИАЦИЯМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ. В соответствии со статьей 1 Закона ассоциацией собственников жилых домов является юридическое лицо, созданное для представления совместных интересов объединений. Требования к уставу ассоциаций изложены в статье 8 Закона. А согласно статье 16 Закона общее собрание членов объединения имеет право делегировать ассоциации, в которую оно входит, часть полномочий собственных органов управления. Кроме того, новшеством является возможность передачи имущества собственников объединения на баланс ОСМД. После приобретения статуса юридического лица ОСМД может принять на баланс весь жилой комплекс. Жилой комплекс — это единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных границах, с расположенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс (статья 1 Закона). Все имущество, упоминаемое в Законе, можно разделить на являющееся частной собственностью собственников помещений и совместное. Совместное имущество ОСМД состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в общей совместной собственности и не подлежит отчуждению. Неделимое имущество — это неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома. Примером неделимого имущества могут быть фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, конструкции крыши, кровля, общие домовые сети тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, бойлерные, вентиляционные каналы, оборудования лифтов и т.д. Общее же имущество находится в общей долевой собственности. Доля каждого собственника в таком имуществе может быть продана. Она подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре. Примером общего имущества являются кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т.д. Согласно статье 11 Закона передача на баланс ОСМД имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит ОСМД, не влечет за собой возникновения права собственности ОСМД на него. Такое имущество остается в совместной собственности собственников жилья. Управление ОСМД осуществляется через создаваемые им органы, а также с привлечением третьих лиц. Органами ОСМД являются: — общее собрание его членов; — правление; — ревизионная комиссия. Причем если общее собрание и правление являются органами ОСМД, наличие которых обязательно, то ревизионная комиссия может быть заменена аудитором. Управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляется в зависимости от того, находится ли это имущество на балансе ОСМД. Если находится, то управление таким имуществом осуществляет либо непосредственно ОСМД, либо управитель. Если же имущество не находится на балансе ОСМД, то управлять им должен управитель. Отношения собственников помещений и управителя регулируются договором между ними, заключаемым на основании Типового договора, форму которого утверждает специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики. В случае передачи части функций по управлению имуществом жилого комплекса юридическому лицу, между собственником помещения и таким лицом заключается отдельный договор. Очень интересным является механизм использования денежных средств собственников жилья. В отличие от Постановления, Закон подробнее рассматривает вопросы оплаты услуг, предоставляемых жильцам. Механизм оплаты коммунальных услуг зависит от наличия технической возможности ведення поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения и иных услуг. Если такая возможность существует, то собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять денежные средства непосредственно на счета предприятий, организаций, предоставляющих эти услуги, по соответствующим тарифам для каждого вида услуг в порядке, установленном законом. Кроме того, денежные средства, уплачиваемые за названные услуги, могут согласно заключенным договорам поступать на счет ОСМД для накопления и последующего перечисления предприятиям, организациям, предоставляющим эти услуги. Если же возможность ведения поквартирного учета отсутствует и ОСМД самостоятельно осуществляет функции управителя, то оно по договору с поставщиками коммунальных услуг может быть коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг. Таким образом, законодатель включил в Закон нормы, которые прямо указывают, кто является поставщиком коммунальных услуг собственникам жилья. Вернее, он прямо установил, что РСМД таким поставщиком не является, а значит, не продает услуги своим членам. Оно либо накапливает на своем счете деньги членов ОСМД для последующего перечисления их реальным поставщикам услуг, либо выступает коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг, то есть, по сути, выступает от имени всех членов перед поставщиками услуг. Такой вывод имеет огромное значение для решения давнего спора между ОСМД и налоговыми органами относительно уплаты им налога на добавленную стоимость. Что касается денежных средств, поступающих ОСМД от его членов на содержание, эксплуатацию и ремонт совместного имущества, то и эти деньги поступают не в оплату его услуг. В соответствии со статьей 20 Закона эти денежные средства являются финансированием общих расходов ОСМД. А согласно статье 21 Закона эти денежные средства поступают и хранятся на счетах в банковских учреждениях и используются исключительно по их назначению в соответствии с уставом и утвержденной сметой. То есть ни о каком соглашении сторон (ОСМД и его членов) относительно цены услуг в данном случае речь не идет и идти не может. Именно такое соглашение и является существенным условием договора подряда (поставки, предоставления услуг), отсутствие которого свидетельствует о том, что в данной ситуации отсутствует объект обложения НДС. Кроме того, статьей 4 Закона предусмотрено, что целью хозяйственной деятельности ОСМД является обеспечение собственных нужд, а не предоставление услуг и зарабатывание доходов. Это также свидетельствует о том, что денежные средства, поступающие ОСМД от его членов, нельзя расценивать как оплату каких-либо услуг ОСМД, предоставляемых его членам. Что касается возможных конфликтов между ОСМД и органами государственной налоговой службы, то все они имеет целью решение вопроса об уплате того или иного налога. Их можно разделить на три группы: 1) о признании за конкретным объединением статуса неприбыльной организации как ОСМД и, следовательно, о признании права ОСМД пользоваться льготой, установленной пунктом 7.11 статьи 7 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции Закона Украины от 22 мая 1997 года № 283/97-ВР; 2) об исключении тех или иных доходов из доходов, не подлежащих обложению налогом на прибыль предприятий; 3) о признании за ОСМД права не включать в объект обложения НДС сумм, поступающих от его членов в виде платежей на содержание совместного имущества и управление ОСМД, а также в виде оплаты коммунальных услуг. Теперь об этих конфликтах подробнее. Для того чтобы признать отсутствие у ОСМД статуса неприбыльной организации, орган ГНС может попытаться доказать, что конкретное объединение не соответствует критериям, определенным Законом для ОСМД. Законом были внесены изменения в Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий». Согласно статье 30 Закона подпункт 7.11.1 пункта 7.11 статьи 7 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» был дополнен абзацем «є», которым ОСМД были прямо указаны в части субъектов, на которых распространяются льготы, установленные пунктом 7.11 указанной статьи. Эти льготы распространяются на ОСМД при условии, что оно создано в порядке, установленном законом. Поскольку таким законом является Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», то логичным будет утверждение, что любое иное объединение, созданное не в соответствии с Законом, не является ОСМД. Следовательно, специальный порядок налогообложения и льготы, предусмотренные пунктом 7.11 статьи 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», на такое объединение распространяться не должны. На сегодняшний день органы ГНС, отказываясь регистрировать ОСМД как неприбыльные организации, требуют внесения в устав ОСМД положения, предусмотренного подпунктом 7.11.11 указанной статьи. Согласно этому подпункту в случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислены в доход бюджета. На это требование можно возразить, приведя следующие аргументы: — во-первых, данная норма Закона «О налогообложении прибыли предприятий» распространяется на неприбыльные организации независимо от того, нашла ли она свое отражение в уставе конкретного ОСМД; — во-вторых, статья 7 Закона содержит перечень положений, подлежащих отражению в уставе ОСМД в обязательном порядке. В указанном перечне не установлено, как поступать с активами ликвидируемого ОСМД. Следовательно, невключение в его устав этого положения не лишает объединения ни статуса ОСМД, ни статуса неприбыльной организации; — в-третьих, ОСМД являются неприбыльными организациями на основании статьи 4 Закона, не содержащей каких-либо требований, кроме создания объединения в соответствии с Законом; — в-четвертых, абзац «є» подпункта 7.11.1 статьи 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» прямо указывает, что его действие распространяется на ОСМД. Для этого данный Закон не предусматривает каких-либо дополнительных требований; — в-пятых, пункт 7.11 статьи 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» не устанавливает требования о том, что только включение в Реестр неприбыльных предприятий предоставляет право организации (в частности, ОСМД) применять специальный порядок налогообложения прибыли, определенный этим пунктом. Не установлено этим Законом также и правило о том, что невключение ОСМД в данный реестр лишает его права применять данный специальный порядок налогообложения. Такое требование содержится в подзаконном нормативном акте. Так, согласно пункту 3 Порядка определения структуры признака неприбыльных учреждений (организаций), утвержденного приказом Государственной налоговой администрации Украины от 3 июля 2000 года № 355 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 27 июля 2000 года № 451/4672), если зарегистрированные неприбыльные учреждения и организации будут исключены из Реестра неприбыльных организаций, то средства, полученные ими, считаются доходом и облагаются налогом на общих основаниях. Налогообложение таких организаций будет осуществляться с момента исключения их из указанного Реестра. Такая норма противоречит Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» и не может быть применима к ОСМД, поскольку Закон прямо распространяет действие пункта 7.11 статьи 7 на ОСМД независимо от включения такого ОСМД в Реестр неприбыльных организаций. А вот чего следует обязательно опасаться, так это противоречий устава ОСМД Закону. Кроме того, не должен устав ОСМД противоречить и Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий». Подпунктом 7.11.13 пункта 7.11 статьи 7 Закона установлено прямое требование к уставу неприбыльной организации: уставные документы неприбыльных организаций должны содержать исчерпывающий перечень видов их деятельности. То есть уставные документы ОСМД не должны содержать какого-либо указания на то, что приведенный в них перечень видов деятельности не является исчерпывающим. Очевидно, к таким указаниям следует отнести фразы типа «и т.д.», «и т.п.», «и иные виды деятельности». Нарушение данной нормы действительно может привести к возникновению определенных проблем. Таким образом, после вступления в силу Закона следует внимательно пересмотреть уставы ОСМД в целях устранения в них противоречий Закону. После признания за объединением статуса ОСМД, а значит, и статуса неприбыльной организации возможен конфликт с контролирующими органами относительно правомерности освобождения от налогообложения тех или иных доходов ОСМД. Согласно подпункту 7.11.7 пункта 7.11 статьи 7 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» от налогообложения освобождаются: — доходы ОСМД, полученные в виде взносов, денежных средств или имущества, поступающих таким неприбыльным организациям для обеспечения потребностей их основной деятельности, — а также в виде пассивных доходов. Под ОСНОВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ законодатель в данном случае понимает деятельность неприбыльных организаций по предоставлению благотворительной помощи, просветительских, культурных, научных, образовательных и других подобных услуг для общественного потребления, по созданию системы социального самообеспечения граждан и для других целей, предусмотренных уставными документами, составленными на основании норм соответствующих законов о неприбыльных организациях. Согласно статье 4 Закона целью создания ОСМД является обеспечение и защита прав его членов и соблюдения ими обязанностей, надлежащее содержание и использование неделимого и общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Таким образом, вся деятельность ОСМД, связанная с достижением перечисленных целей их деятельности, должна быть отнесена к основной деятельности ОСМД. А доходы от такой деятельности не могут быть истолкованы как доходы, подлежащие обложению налогом на прибыль. Это касается и доходов в виде платежей, направляемых на выплату заработной платы, например, председателю правления ОСМД, бухгалтеру, дворникам и электрикам, работающим в ОСМД. Под ПАССИВНЫМИ ДОХОДАМИ следую понимать доходы, полученные в виде процентов, дивидендов, страховых выплат и возмещений, а также роялти. Под ПРОЦЕНТАМИ в Законе «О налогообложении прибыли предприятий» понимается доход, выплачиваемый (начисляемый) заемщиком в пользу кредитора в виде платы за использование привлеченных на определенный срок средств или имущества. К процентам в отношении ОСМД можно отнести платеж за использование средств, привлеченных в депозит. Они начисляются в виде процентов на основную сумму задолженности или фиксированных сумм. В случае если привлечение денежных средств осуществляется путем продажи облигаций, казначейских обязательств или сберегательных (депозитных) сертификатов, эмитированных заемщиком, сумма процентов определяется путем начисления процентов на номинал такой ценной бумаги, выплаты фиксированной премии или выигрыша либо путем определения разницы между ценой размещения и ценой погашения такой ценной бумаги (сумма дисконта). Платежи по другим гражданско-правовым договорам, независимо от того, установлены ли они в абсолютных (фиксированных) ценах или в процентах к сумме договора либо к другой стоимостной базе, не являются процентами. Под ДИВИДЕНДАМИ в данном случае следует понимать платеж, осуществляемый юридическим лицом в пользу собственников (доверенных лиц собственников) корпоративных прав или инвестиционных сертификатов, эмитированных таким юридическим лицом, в связи с распределением части его прибыли. К дивидендам не относятся выплаты юридического лица, связанные с обратным выкупом акций, долей (паев), эмитированных таким юридическим лицом ранее. Под РОЯЛТИ в Законе «О налогообложении прибыли предприятий» понимаются платежи любого вида, полученные как вознаграждение за пользование или за предоставление права на пользование любым авторским правом на литературные произведения, произведения искусства или науки, включая компьютерные программы, другие записи на носителях информации, видео- или аудиокассеты, кинематографические фильмы или пленки для радио или телевизионного вещания; за приобретение любогопатента, зарегистрированного знака на товары и услуги или торговой марки, дизайна, секретного чертежа, модели, формулы, процесса, права на информацию относительно промышленного, коммерческого или научного опыта (ноу-хау). Не считаются роялти платежи за получение указанных объектов собственности во владение или распоряжение либо в собственность лица или если условия пользования такими объектами собственности предоставляют право пользователю продавать или отчуждать иным способом такой объект собственности или обнародовать (разглашать) секретные чертежи, модели, формулы, процессы, права на информацию относительно промышленного, коммерческого или научного опыта (ноу-хау), за исключением случаев, когда такое обнародование (разглашение) является обязательным в соответствии с законодательством Украины. Согласно статье 9 Закона Украины «О страховании» от 7 марта 1996 года № 85/96-ВР СТРАХОВАЯ ВЫПЛАТА — это денежная сумма, которая выплачивается страховщиком в соответствии с условиями договора страхования при наступлении страхового случая. А СТРАХОВОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ - это страховая выплата, которая осуществляется страховщиком в пределах страховой суммы по договорам имущественного страхования и страхования ответственности при наступлении страхового случая. Таким образом, зная, какие именно поступления средств и имущества относятся к доходам от основной деятельности и к пассивным доходам, можно вступать в конфликт с контролирующим органом и отстаивать право ОСМД на невключение в объект налогообложения тех или иных доходов. Третья категория конфликтов связана с признанием за ОСМД права не включать в объект обложения НДС сумм, поступающих от его членов в виде платежей на содержание совместного имущества и управление ОСМД, а также в виде оплаты коммунальных услуг. В пользу такого невключения можно привести следующие аргументы: — во-первых, согласно статье 3 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 3 апреля 1997 года № 168/97-ВР объектом обложения НДС являются операции налогоплательщиков по продаже товаров (работ, услуг) на таможенной территории Украины, в том числе операции по оплате стоимости услуг по договорам оперативной аренды (лизинга) и операции по передаче права собственности на объекты залога заемщику (кредитору) для погашения кредиторской задолженности залогодателя. В соответствии с пунктом 1.4. статьи 1 этого Закона продажа товаров — это любые операции, осуществляемые согласно договорам купли-продажи, мены, поставки и другим гражданско-правовым договорам, предусматривающим передачу прав собственности на такие товары за компенсацию независимо от сроков его передачи, а также операции по бесплатной передаче товаров. Под продажей услуг законодатель подразумевает любые операции гражданско-правового характера по предоставлению услуг (результатов работ), предоставлению права пользования или распоряжения товарами, в том числе нематериальными активами, а также по предоставлению других, отличных от товаров, объектов собственности за компенсацию, а также операции по бесплатному предоставлению услуг (работ). Продажа услуг (результатов работ), в частности, включает предоставление права на пользование или распоряжение товарами в пределах договоров аренды (лизинга), продажу, лицензирование или другие способы передачи права на патент, авторское право, торговый знак, другие объекты права интеллектуальной, в том числе промышленной, собственности; — во-вторых, как уже было сказано, законодатель включил в Закон нормы, прямо указывающие, кто именно является поставщиком коммунальных услуг собственникам жилья. Законодатель прямо установил, что ОСМД таким поставщиком не является, а значит, не продает услуги своим членам. Согласно статье 22 Закона ОСМД либо накапливает на своем счете деньги своих членов для последующего перечисления их реальным поставщикам услуг, либо выступает коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг, то есть, по сути, выступает от имени всех членов перед поставщиками услуг; — в-третьих, в соответствии со статьей 4 Закона ОСМД содействует членам объединения в получении жилищно-коммунальных и иных услуг, а не предоставляет их. Таким образом, ОСМД не обязано уплачивать НДС с сумм, поступающих от его членов для приобретения коммунальных и иных услуг, поставщиком которых оно не является. Не относятся к объекту обложения НДС также и взносы членов ОСМД на финансирование общих расходов: содержание штатных работников, совместных помещений. В данном случае ОСМД также не предоставляет услуги своим членам. В заключение хотелось бы посоветовать руководителям и членам ОСМД внимательно изучить устав объединения, внести коррективы, чтобы исключить малейший намек на противоречие устава Закону Украины «Об объединениях сособственников многоквартирных домов». Статус ОСМД дает право пользоваться льготами как по налогу на прибыль, так и по НДС.
add company