Главный списокЭкономика, инвестиции

Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь...



Задумываясь о приобретении квартиры, в настоящее время мы можем воспользоваться по меньшей мере двумя альтернативными вариантами: использовать ипотечный кредит или попытаться самостоятельно накопить сумму, необходимую для покупки жилья. Если год назад можно было всерьез рассматривать отказ от ипотечного кредита и уповать на самостоятельное накопление средств, то сейчас этот подход уже не выглядит столь разумным. Снизились ставки по долгосрочным депозитам, и, самое главное, улучшились условия предоставления кредитов на покупку жилья. Попробуем сравнить следующие варианты: отказ от ипотеки и вложение суммы самостоятельной выплаты в банк под процент с последующим пополнением счета суммами, остающимися от расходов на аренду квартиры. Для примера: если обслуживание кредита обходилось бы в 400 долл./мес, а аренда квартиры — в 300 долл., то ежемесячное пополнение счета составит 100 долл. Посчитаем, что получается при начальном взносе в 10 тыс. долл. и последующем накоплении с капитализацией один раз в год по. действующим ставкам (табл.1). Таблица 1. Самостоятельное накопление Показатель Срок, лет Альфа-банк, Сбербанк, Газпромбанк «Банк Москвы», Внешторгбанк % по депозиту 7,50 6,25 Начальный взнос, долл. 10000 Ежемесячное пополнение, долл. 100 200 300 400 100 200 300 400 Накопленная сумма, долл. 1 11925 13100 14275 15450 11788 12950 14113 15275 2 14102 16648 19 193 21739 13793 16297 18801 21305 3 16442 20461 24480 28499 15924 19853 23782 27711 4 18958 24561 30164 35767 18188 23631 29075 34518 5 21662 28968 36273 43579 20593 27646 34698 41751 6 24569 33705 42841 51978 23149 31911 40673 49435 7 27694 38798 49902 61006 25865 36443 47021 57600 8 31054 44273 57492 70711 28750 41258 53766 66275 9 34665 50159 65652 81145 31816 46 374 60933 75492 10 38548 56485 74423 92360 35073 51810 68548 85285 Доход от вложенных средств, долл. 1 725 700 675 650 588 550 513 475 2 1702 1848 1993 2139 1393 1497 1601 1705 3 2842 3261 3680 4099 2324 2653 2982 3311 4 4158 4961 5764 6567 3388 4031 4675 5318 5 5662 6968 8273 9579 4593 5646 6698 7751 6 7369 9305 11241 13178 5949 7511 9073 10635 7 9294 11998 14702 17406 7465 9643 11821 14000 8 11454 15073 18692 22311 9150 12058 14966 17875 9 13865 18559 23252 27945 11016 14774 18533 22292 10 16 548 22485 28423 34360 13073 17810 22548 27285 Посмотрим, на что мы сможем рассчитывать при использовании ипотечных кредитов (табл. 2): Таблица 2. Использование ипотечного кредитования Банк Срок кредитования, лет Процентная ставка, % Первона- чальный взнос, % Штраф за досрочное погашение Взнос, долл. Возможная стоимость квартиры, долл. Размер кредита, долл. Ежемесячные выплаты, долл. Необходимый месячный доход*, долл. Гибкая система учета заработной платы «Дельта Кредит» До 15 12—15 30 От 7 мес. до 5 лет — 3%, От 5 до 8 лет — 1%, после 8 лет — без штрафа 10000 33333 23333 280 933 Да Фора банк 3—10 15—18 15 66667 56667 914 3047 Да «1. О.В.К.» До 15 12—15 20 50000 40000 574 1913 Да Райффайзенбанк 1—10 12 (в долл.) 23 (в руб.) 30 33333 23333 335 1117 Нет Инвестсбербанк 5 — 10 14,5—18 20 50000 40000 633 2110 Сбербанк До 15 11 30 Без штрафа 33333 23333 265 883 Нет Банк Москвы (МИА)** До Ю 15 30 Без штрафа 33333 23333 377 1257 Нет Собинбанк 2—10 14 40 Без штрафа 25000 15000 233 777 Нет * При расчете необходимого месячного дохода предполагалось, что клиент не может платить отчисления банку более 30% дохода. ** Московское Ипотечное Агентство Изменение стоимости квартиры при прогнозируемой динамике цен Как видно из таблицы, даже имея 10 тыс. долл., можно позволить себе вполне приличное жилье. Вернемся к альтернативным вариантам и заметим, что недвижимость в последнее время только дорожает. Так по данным агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2002 г. рост цен на вторичном рынке составил от 8,8 до 11,6%, а по новостройкам — еще больше. Даже если предположить, что по каким-либо причинам темпы роста цен снизятся хотя бы до 5% в год, то можно будет наблюдать следующее изменение цен. То есть квартира, которая в 2003 г. стоила 35 тыс. долл., через пять лет будет стоить порядка 45 тыс. долл., а это «съест» почти весь доход по депозиту. В итоге получаем интересную ситуацию, в которой почти нет разницы между ипотекой и самостоятельным накоплением. В случае самостоятельного накопления на настоящий момент имеется ряд вопросов, как-то: в какой банк положить деньги и в какой валюте их держать? Учитывая, что на доллар сейчас делать ставки сложно, евро слишком «раздут», а рубль — он и есть рубль, мы получаем постоянную головную боль с выбором вариантов сохранения и приумножения средств. Также не стоит забывать и о том, что в последнее время ставки по депозитам имеют тенденцию к снижению. Это, в частности, обусловлено малой заинтересованностью банков в привлечении средств от населения. Игры с ПИФами мы не рассматривали по причине рискованности этих «мероприятий». «Плюсом» ипотеки является и то, что мы уже получаем свою квартиру и живем в ней, чувствуя себя относительно спокойно при незначительных изменениях экономической ситуации. При этом все проблемы по распоряжению деньгами сбрасываем на банки и спокойно возвращаем свой долг. Более того, никто не мешает выплачивать больше денег, чем необходимо для обслуживания долга, тем самым сокращая и время, и размер выплаты по кредиту.
add company