2006-11-18 16:40:38 Живите сегодня, заплатите потом. Постепенно

Купить жилье и умереть — не лучшая идея. Средства на квартиру или дом можно получить в кредит и ослабить финансовый пресс на семейный бюджет Вообще-то жизненных концепций есть две. Одна - это приобрести автомобиль, то есть начать его финансировать сразу, более того - сразу денег лишиться, поскольку, выехав из салона, машина сразу теряет до трети стоимости. Другая - построить дом. Здесь гораздо больше шансов, даже при условии дофинансирования и эксплуатационных затрат, капитал увеличить - недвижимость дорожает всегда. Иные западные миллионеры ездят в автомобилях попроще, но зато дома у них построены с размахом и по высшему разряду. Впрочем, достаточно много и таких людей, которые, обитая в мышеловках, ездят на дорогущих спортивных или элитных автомобилях... О вкусах не спорим. Тем более что с возрастом даже самые непробиваемые рокеры пересаживаются из седла «харлея» в мягкое кресло у телевизора, а сапоги со шпорами меняют на шлепанцы. Исторически вся деятельность человека направлена на создание комфортных условий жизни, на создание благоприятной «среды обитания». Человек по своей природе всегда стремился и стремится к лучшему. А без жилья тут никак. Кому-то нужно расширяться, дети выросли, кому-то - съезжаться, родители состарились, кого-то из тихой провинции вытолкнул в столицу бизнес. Фактически перед каждым человеком в жизни однажды и не однажды остро встает жилищный вопрос. Если всей суммы на квартиру у вас нет, выход есть Итак, у физического лица появилась потребность в получении кредита под покупку жилья, которая основана на реальных источниках погашения кредита и оплаты процентов. Можно обратиться в банки, которые предоставляют такие услуги. Все начнется с беседы, и потенциальному заемщику будет задан ряд вопросов, на которые он должен ответить кредитному эксперту. Это вопросы, касающиеся сроков кредита, процентной ставки по кредиту, цели кредита и перечня документов, необходимых для рассмотрения заявки на кредитование. Как правило, кредит выделяется для приобретения жилья по срокам погашения ссудной задолженности поэтапно (согласно графику, который оговорен в кредитном договоре). Помните, что получение кредита - серьезный шаг, не терпящий халатного к себе отношения и требующий взвешенного подхода к процессу кредитования (см. статью «Заговор прачек», с. 16). Один, совсем ОдIн... Одна комната немедленно и еще две в рассрочку Сегодня работают два направления в кредитовании жилья: •инвестирование строительства жилья за счет средств населения (первичный рынок) - приобретение квартиры путем инвестирования строительства частично собственными средствами с последующим кредитованием - программа «Жилье в кредит»; • кредитование на покупку жилья (вторичный рынок). Первое направление в кредитовании успешно реализуется АКБ «Аркада» совместно с холдингом «Киевгорстрой». Банк «Аркада» осуществляет кредитование инвесторов строящегося корпорацией «Киевгорстрой» жилья. Если у инвестора недостаточно средств для полной оплаты квартиры в процессе строительства, он может после оплаты 35% общей площади квартиры оформить кредит от одного года до 30 лет под 10,5% годовых в Од!н. И кредит, и проценты по нему исчисляются в Од!н. ОдIн — индексирующая условная расчетная единица, курс которой устанавливается банком каждую неделю исходя из данных Госкомстата Украины об индексе инфляции, индексе цен изготовителей промышленной продукции, индексе цен на строительно-монтажные работы и других факторов. Погашение кредита осуществляется ежеквартально с момента запланированного срока сдачи дома в эксплу атацию. Залогом является переданная инвестору в собственность квартира (до момента полного погашения кредита и процентов по нему). Акционерный коммерческий банк «Аркада» предоставляет кредиты на срок до 30 лет гражданам Украины, заключившим инвестиционный контракт об инвестировании в жилищное строительство и проинвестировавшим не меньше 35% общей площади квартиры. Заемщиками могут быть лица, достигшие 18 лет и не старше 60 лет. Кредиты предоставляются только после позитивного решения кредитно-инвестиционного комитета. Заемщик должен лично предъявить паспорт гражданина Украины и оригинал справки о присвоении идентификационного номера Государственной налоговой администрацией. Размер кредита банк определяет в гривнях и в Од!н.Процентная ставка за пользование кредитом - 10,5% годовых в Од!н. Процент за пользование кредитом банк начисляет с момента заключения кредитного договора по формуле: В ОдIн = К ОдIн х 10,5% х (N/365), где В ОдIн - сумма процентов за пользование кредитом (в ОдIн); К ОдIн - остаток задолженности по кредиту (в ОдIн); N - количество дней, за которые начисляются проценты. Начисленную сумму процентов в ОдIн за пользование кредитом заемщик выплачивает в гривнях по курсу грив-ни к ОдIн на момент выплаты денег. К запланированной дате ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан ежеквартально оплачивать проценты за пользование кредитом. После запланированной даты ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан погашать кредит равномерными ежеквартальными платежами и выплачивать проценты за пользование кредитом. Заемщик имеет право погашать кредит досрочно. Для обеспечения возврата кредита и выплаты процентов за пользование кредитом необходимо оформить договор залога. До оформления правоустанавливающих документов на квартиру заемщик под залог передает имущественные права на приобретение квартиры, а после оформления изменяет предмет залога, то есть передает выкупленную квартиру под залог. В день нотариального оформления договора залога необходимо присутствие супруга или супруги заемщика для предоставления письменного согласия на залог (если заемщик состоит в браке). Для надлежащего оформления договора залога заемщик предоставляет банку доверенность на право получения правоустанавливающих документов на квартиру и справки-характерисгики из Бюро технической инвентаризации. Согласно Закону Украины «О залоге» квартира, находящаяся под залогом, должна быть застрахована. Вдень оформления кредита заемщик должен внести задаток на расходы, связанные с нотариальным оформлением договора залога, страховой платеж и другие платежи. Информацию о строящихся жилых домах (адрес, тип дома, количество комнат, площадь, цена за 1 м2, стоимость квартиры, срок сдачи и т.д.) можно получить в АКБ «Аркада» по адресу: Киев, ул. Суворова, 4/6. За радость немедленного обладания — срок до пяти лет Говоря о втором направлении программы «Жилье в кредит», можно выделить ряд коммерческих банков, которые либеральны в предоставлении кредитов под покупку жилья, - это АКБ «Правэкс-Банк», АППБ «Аваль», АКИБ «УкрСиббанк», АБ «Финансы и Кредит» и т.д. Условия кредитования физических лиц различными коммерческими банками под покупку жилья значительно отличаются. Это вполне объясняется тем, что этот рынок сравнительно «новый» и поэтому ситуация на нем еще не устоялась. Как правило, все коммерческие банки имеют свои конкретные условия кредитования и определенные ограничения при этом. Говоря об ограничениях банков при выдаче кредита на покупку жилья, можно выделить характерные: - срок предоставления кредита; - сумма кредита; - квартира не должна продаваться по доверенности; - в приобретаемую квартиру прописывается (регистрируется) только заемщик до полного погашения задолженности по кредиту и процентам, установленным кредитным договором; - запрещается перепланировка квартиры. Подобные программы разработаны рядом банков и направлены на кредитование физических лиц для приобретения квартир на вторичном рынке недвижимости. Программа предусматривает кредитование в размере не более 70% стоимости квартиры, причем сама квартира рассматривается в качестве объекта залога. Пока что коммерческие банки редко предоставляют кредит на покупку жилья более чем на 5 лет с возможностью досрочного погашения кредита. Погашение осуществляется ежемесячно: по кредиту - равными частями, а погашение процентов за пользование кредитом: - в пересчете на остаток задолженности по кредиту; - равными платежами в течение всего срока. Минимальные процентные ставки по данной программе, предоставляемые коммерческими банками на сегодняшний день, различны и могут составлять от 13 до 19% годовых в иностранной валюте и от 21 до 27% в национальной валюте. Кредит оформляется и предоставляется различными коммерческими банками в срок от одной до двух недель. За выдачу кредита каждый банк начисляет комиссионные, которые зависят от суммы кредита и не входят в плату за пользование кредитом. На примере программы АКБ «Правэкс-Банк» рассмотрим схему ипотечного кредитования покупки недвижимости в Украине на вторичном рынке. АКБ «Правэкс-Банк» первым в Украине почти четыре года назад начал реализацию программы кредитования физических лиц на покупку жилья. Основные условия выдачи кредита под покупку недвижимости: кредит предоставляется сроком на 5 лет (с правом досрочного погашения). Процентная ставка за пользование кредитом, установленная по программе долгосрочного кредитования под покупку квартиры, составляет от 15% годовых в валюте. Погашение основной суммы долга и процентов по кредиту осуществляется ежемесячно согласно установленному графику погашения, причем проценты начисляются на оставшуюся сумму ссудной задолженности. Размер кредита, предоставляемого АКБ «Правэкс-Банк», составляет до 70% от оценочной стоимости квартиры. Таким образом, клиент за счет выданного ему банком кредита и личных денежных средств может приобрести квартиру после соответствующего оформления кредита, а данная квартира будет залоговым имуществом банка до погашения кредита. Клиент самостоятельно или через агентство недвижимости находит квартиру, удовлетворяющую его требованиям (вторичный рынок), далее для получения кредита клиенту необходимо обратиться в одно из отделений АКБ «Правэкс-Банк», заполнить анкету установленного образца и предоставить необходимые документы для оформления кредита.НЕДВИЖИМОСТЬ Список необходимых документов со стороны покупателя (оригиналы): 1. Паспорта (обязательно супруга(ги) заемщика, если заемщик состоит в браке). 2. Идентификационные коды. 3. Справки с места работы с указанием зарплаты за последние шесть месяцев. 4. Справки с места работы с указанием занимаемой должности. 5. Справка из психоневрологического диспансера (только для заемщика). 6. Форма №3 из жэка о прописке несовершеннолетних. Список необходимых документов со стороны продавца (для всех совладельцев квартиры и прописанных в ней): 1. Паспорта. 2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. 3. Технический паспорт на квартиру. 4. Справка-характеристика на квартиру из БТИ. 5. Справка из жэка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. 6. Форма №3 о прописанных в продаваемой квартире. Срок оформления кредита, выдаваемого АКБ «Правэкс-Банк» составляет две недели с момента подачи документов. После принятия решения кредитной комиссией о выдаче кредита оформление договора кредита и договора купли-продажи квартиры происходит непосредственно в банке, удостоверяется частным нотариусом в удобной и комфортной обстановке. Продавец квартиры может спокойно пересчитать деньги, при желании проверить их и при необходимости поместить в специальную ячейку банка на хранение. Сотрудник банка по доверенности, полученной от клиента, регистрирует договор купли-продажи в БТИ и получает справку-характеристику БТИ для оформления договора залога. После чего клиент приглашается в банк и подписывает с банком договор залога на приобретенную квартиру, который удостоверяется частным нотариусом. Квартира находится в залоге до момента полного погашения ссудной задолженности и долга за пользование кредитом. Аналогичная процедура оформления и предоставления кредита на покупку жилья осуществляется и другими банками, предоставляющими услуги по кредитованию на вторичном рынке. Итак, подберем квартиру для примера Рассмотрим предложение. Район Поздняки, ближе к Днепровской набережной, дом кирпичный, монолитно-каркасный. На автомобиле полторы минуты езды до моста Патона, а там уже практически центр. Или же метро «Осокорки», минут десять пешком. Свежий воздух. Конечно, центр, правый берег многим милее, но там стометровая квартира будет стоить ровно вдвое дороже. А в этой квартире (строит «Житло-инвест», Поздняки, мрн 9, ст. 18) именно сто метров при объявленной стоимости 2000 грн. за метр. Квартира неплохой планировки, 16-метровая кухня решает проблему столовой, при ней еще 8-метровая лоджия, две комнаты просторных, одна компактная (спальня? кабинет?), не чрезмерный, но внятный холл, нормальная ванная -больше 5 м2. Расположение комнат оригинальное. Теперь пытаемся купить в кредит. Квартира площадью 100,12 м2, стоимость 1 м2 - 2000 грн. Общая стоимость квартиры составляет 200 240 грн. 30% от стоимости квартиры оплачивается сразу, что составляет 60 072 грн. Взят кредит в сумме 140 168 грн. на пять лет, процент по кредиту - 24% годовых. За перечисление суммы с расчетного счета выплачивается 1% от суммы кредита, что составляет 1402 грн. Выплата процента по кредиту за пять лет составит 85 501 грн. Общая сумма выплат по процентам составит: 85 501 + 1402 = 86 903 грн. Общая сумма стоимости квартиры составила: 20 0240+86 903=287143 грн. Ежемесячно погашение кредита составляет 2336 грн. Плюс проценты.