2006-11-24 15:40:30 Рынок недвижимости пра очистить от "черных маклеров" (интервью)

Ситуация на рынке недвижимости - одна из наиболее резонансных тем в обществе. Специалисты называют ее отражением социальной, политической и экономической ситуации в стране. Но, пожалуй, никто не ожидал увидеть такого отражения, когда в феврале текущего года в Киеве раскрылась крупнейшая в истории украинского рынка недвижимости афера. Около 1,5 тыс. граждан стали жертвами группы компаний "Элита-Центр", представители которой брали деньги у людей в качестве оплаты якобы строящегося жилья. Виновных ищут до сих пор. И, несмотря на то, что на законодательном уровне с тех пор окончательно ничего не предпринято, для избежания подобных ситуаций в будущем украинские граждане стали более осторожны и щепетильны в т. н. жилищных вопросах, руководствуясь народной мудростью "Семь раз отмерь - один отрежь". О том, какие механизмы необходимы для формирования цивилизованного рынка недвижимости, как обеспечить защиту интересов всех субъектов рынка и не попасть в руки недобросовестным и непрофессиональным риэлторам, которых в одном только Киеве насчитывается несколько тысяч, выяснял корреспондент ЛIГАБiзнесIнформ в ходе интервью у Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Какие на сегодня документы регулируют работу риэлторов? Не пора ли на законодательном уровне урегулировать риэлторскую деятельность? Рынок недвижимости и все, что с ним связано, это половина богатства государства и ее граждан. Поэтому отношения между участниками рынка должны быть урегулированы путем принятия специальных законодательных актов. Это может быть или отраслевой Закон о предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, или о риэлторской деятельности, или Закон, который сразу урегулировал бы отношения между государством и саморегулируемыми организациями. Ассоциация считает целесообразным принять именно отраслевой Закон, т. е. о риэлторской деятельности, в котором были бы четко прописаны права и обязанности того человека, который называет себя специалистом на рынке недвижимости, а также закреплены функции саморегулируемых организаций и степень влияния государства на эти структуры. О каких именно функциях идет речь? Риэлтор должен помочь договориться покупателю и продавцу относительно условий передачи объекта. Известно, что продавец хочет продать как можно дороже, а покупатель - купить как можно дешевле. От посредника зависит, будет ли найден компромисс, который бы устраивал одного и второго. Т. е. покупатель должен знать реальную рыночную стоимость и не заплатить больше, а продавца надо убедить продавать по такой же рыночной цене. Риэлтор должен также решать юридические проблемы. Они, в частности, могут касаться истории объекта, который нужно проверить, а для этого государство должно дать доступ к архивам и реестрам. Сейчас такой доступ возможен на уровне личных взаимоотношений риэлтора с чиновниками, от которых зависит предоставление такой информации. Обычно такой доступ можно получить, будем говорить откровенно, за отдельную мзду. Но в любом случае, получение нужной информации ограничено. Вот, например, ознакомиться с реестром запрета имеет право только нотариус. И риэлтор, подготавливая соглашение, не может выяснить, есть ли запрет на объект, пока не обратится к нотариусу. Но такую информацию риэлтор обязательно должен знать до момента подписания, например, соглашения о предварительных намерениях. Отраслевой Закон может этот вопрос решить. А поможет ли отраслевой Закон избежать в будущем ситуаций, подобных истории с группой компаний "Элита-Центр"? Чтобы такого не было, когда некоторые агентства недвижимости либо не хотели, либо не знали, какие документы надо проверять у продавца, то называющий себя риэлтором человек должен подтвердить свой профессиональный статус. Это может быть путь ограничения доступа к профессии и принцип профессиональной подготовки. Т. е. необходимо пройти обучение по утвержденной программе, сдать экзамен, подтвердить знание возможных проблем, связанных со строительством, иметь навыки в юриспруденции. Лишь получив сертификат на профпригодность, можно заниматься предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости. Как сейчас боретесь с недобросовестным отношением некоторых риэлторов? Мы можем влиять на тех людей, которые являются членами АСНУ. Они, вступая к нам, не ставят перед собой задачу сегодня заработать много и убежать. Это - люди, которые работают в агентствах недвижимости не один год и проникаются идеей сделать рынок недвижимости цивилизованным. Тот, кто вступает в АСНУ, должен выполнять устав и кодекс этики. А там прописано, что человек, называющий себя риэлтором, должен делать, а чего не должен. Кто контролирует выполнение этого кодекса? Риэлторы сами себя контролируют. Они заинтересованы в том, чтобы имидж профессии улучшался. Т. е. те люди, которые хотят работать и сегодня, и завтра, и послезавтра, сталкиваясь с недобросовестным отношением, первыми бьют в набат и откровенно заявляют о нарушениях тем или иным риэлтором кодекса этики, например, об обмане клиента и т. п. Именно профессиональная среда должна выбрасывать из своих рядов тех, кто дискредитирует профессию. К слову, за время моего президентства в АСНУ мы исключили двух человек за нарушение устава. И именно те риэлторы, которые не ставят цель ловить рыбу в мутной воде и которые хотят, чтобы рынок недвижимости был цивилизованным, выступают за принятие отраслевого Закона. Чего следует остерегаться риэлторам в случае его принятия? Нет ли страха, что Закон в определенной мере ограничит деятельность риэлторов? Безусловно, это - ограничение. Но это не должно быть ограничение в предпринимательской деятельности, в доступе к ней. Мы не выступаем, чтобы лишь определенные формы (ЗАО или ООО) юридического лица имели право заниматься этой деятельностью. Это может быть любая форма. Но люди, которые, работают в агентствах недвижимости, должны иметь свидетельство, что они умеют и могут заниматься риэлторской деятельностью. Во многих странах мира такую деятельность ограничивают лицензиями. На сегодня, когда нет Закона, по каким критериям следует выбирать риэлторскую компанию? По-моему, самый лучший критерий - это членство людей, которые работают в риэлторской компании, в общественных объединениях. При вступлении в профессиональное сообщество, берутся обязательства выполнять устав и кодекс этики. Например, члены АСНУ заявляют, что будут работать честно и так работают. Хотя в Киеве из 2 тыс. постоянно работающих агентств недвижимости только 200 (т. е. 10%) входят в АСНУ или Союз специалистов по недвижимости г. Киева. Я не могу сказать, что те, кто не входит - плохие компании. Там есть хорошие специалисты. Но есть и "черные" маклеры. И поэтому, решая свои вопросы с недвижимостью, нужно либо получить какую-то рекомендацию от друзей, знакомых, родственников, либо же, как минимум, узнать, входит ли агентство недвижимости, в которое вы обратились, в какое-то профессиональное объединение. Почему риэлторы берут 5% от сделки купли-продажи недвижимости? 5% - это от операции, а фактически это 2,5% на агентство. Они никем не установлены, так во всем мире. Есть государства, где 6%. От 5% до 7% в разных странах. В Украине - 5%. Я не могу сказать, почему так сложилось, почему именно такая цифра. Так всегда было. Такая практика. Хотя, конечно, есть и демпинг. Но дешевый сыр вы знаете, где находится. Первое предостережение для клиента, покупающего недвижимость - цена ниже рыночной, а также - если агент демпингует на своих услугах. Лоббирует ли АСНУ каким-то образом принятие отраслевого Закона? Сейчас ничего не делаем. В течение месяца будем определяться с концепцией Закона. Под нее будет подготовлен Закон. Но мы понимаем, что его принятие уже назрело. Параллельно мы занимаемся другими законами, которые влияют на рынок недвижимости. Например, речь идет о законопроекте народного депутата Евгения Филиндаша "О внесении изменений в Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (относительно усовершенствования контроля за финансированием строительства жилья)". Он предусматривает, что договор об участии в фонде финансирования строительства (ФФС) будет заключаться при условии, если степень строительной готовности объекта инвестирования составляет не менее 60% от общего объема строительно-монтажных работ. Но мы против такого ограничения. Это не нормально, поскольку объект инвестирования - это квартира. Если она находится где-то на верхнем этаже, то вам придется дождаться, пока будут построены первые этажи и только тогда вы сможете инвестировать в свою квартиру. Но ведь пока идет строительство, растет цена. Мы считаем, что ограничения должны быть, но в виде всех необходимых разрешений на строительство. Ваше отношение к возможному налогу на недвижимость. Что думаете по поводу зарегистрированного социалистом Василием Цушко соответствующего законопроекта? Налог на недвижимость должен быть. Это - нормальный, цивилизованный налог, который платят в 90% стран мира. И главное, это должен быть налог на богатых. Например, следует прописать, что семья, которая владеет 3-комнатной квартирой условной площадью 120 кв. м, этот налог не платит. И мы, таким образом, выводим за рамки базы налогообложения эту категорию людей. Все другие, у кого больше условных 120 кв. м и которые имеют по 5 или 10 квартир, сдавая их в аренду, должны платить государству. Но В. Цушко (законопроектом "О налоге на недвижимое имущество граждан", - ред.) установил ограничения - те, у кого жилье стоит $70 тыс. и более, будут платить налог на недвижимость. Однако сейчас однокомнатная квартира в Киеве стоит $70 тыс. Поэтому ограничение должно быть в метрах, а не в стоимости жилья. Тем более, что цена может упасть или повыситься. Также у меня вызывает удивление, что В. Цушко предлагает создать специальный фонд, куда будут поступать деньги от этого налога. И в законопроекте предусматривается, что из этого фонда будут компенсировать вкладчикам Сбербанка СССР утраченные сбережения. Это - нонсенс. В цивилизованных государствах деньги от этого налога поступают в местные бюджеты и расходуются исключительно на поддержку инфраструктуры рынка недвижимости. Т. е. средства перечисляются в местные бюджеты и оттуда направляются на ремонты домов, теплосетей и пр. Тогда человеку выгодно платить этот налог. Например, если там, где вы живете, переложили теплосеть, то ваша недвижимость выросла в цене. В то же время, этот налог должен отменять налог на операции с недвижимым имуществом. В большинстве стран такого налога вообще нет, ведь операции с недвижимостью стимулируют рынок строительства, который, в свою очередь, связан с производством строительных материалов. Это дает возможность развиваться многим отраслям, связанным с рынком недвижимости. Американцы посчитали, если вложить $1 в недвижимость, еще $7 на смежных рынках будут задействованы. Когда может быть утвержден такой налог? Я думаю, разные варианты Закона еще появятся в этом году, а также в следующем. Но маловероятно, что к середине 2007 года этот налог будет введен. Более реальный прогноз - 2009 год. Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости Киева и Украины, продолжается ли тенденция превышения спроса над предложением? Прогнозируете ли вы повышения цен на жилье? В Украине к августу этого года была нормальная ситуация, т. е. цены росли, но небольшими темпами. Недвижимость должна со временем расти в цене. Это свидетельство того, что в экономике страны более или менее все нормально. В августе начался очень интенсивный рост цен почти во всех регионах. Это - негатив, поскольку доходы населения и цены должны расти параллельно. А сейчас, мне кажется, темпы роста доходов населения намного ниже, чем темпы роста цен на недвижимое имущество. Вдобавок, спрос продолжает превышать предложение. Такая тенденция еще и потому, что очень мало строят. Ведь 7 млн. кв. м в год в Украине и 1 млн. 100 тыс. в Киеве - это очень мало. Для того, чтобы цены сбалансировались по оси "цена-качество", надо чтобы в Киеве на протяжении 5-6 лет строили по 2 млн. кв. м. Тогда спрос и предложение выравняются. Пока же оптимизма вашим читателям я не могу дать. Цены на недвижимость будут расти. Мы лишь можем говорить, какими темпами. Сейчас мы фиксируем 5% в месяц и это очень большой темп. Нормальный рост - примерно 15-20% в год. Свыше - уже не есть хорошо.