2006-11-24 15:41:22 Крестьяне проснулись

Земля под Киевом дорожает устрашающими темпами. Динамика роста в нынешнем году оставила далеко позади такие традиционно ликвидные рынки Киева, как жилая и коммерческая недвижимость. Всего за год пригородная земля подорожала на 25–500%, причем по большинству участков под строительство рост составил в среднем 100–150%. Крестьянские же паи прибавили куда больше — в течение летнего сезона они подорожали на 200–500%. Неудивительно, что на этот рынок сегодня стройными рядами устремились всевозможные спекулянты и были направлены громадные средства. Пришествие спекулянтов Главным событием текущего года стала активизация сделок по так называемой паевой земле сельхозназначения, которую хотя и запрещено продавать, тем не менее спекулянты умудряются приобретать ее у селян. Смысл покупки в дальнейшем переводе паев сначала в категорию ОСГ (для ведения личного сельского хозяйства), а затем уже в участок под застройку. Учитывая сложность и длительность этой процедуры, долгое время паевая земля продавалась перекупщикам по бросовым ценам — несколько десятков долларов за сотку. Однако нынешней весной ситуация изменилась. Востребованности крестьянских паев, по словам риэлторов, поспособствовало то, что в конце весны — начале лета на рынке были обкатаны черные схемы, позволяющие легализовать приобретенное. В итоге спрос возрос. Сейчас продается около 300–400 га в месяц, тогда как прошлым летом не более 50 га. Одновременно с этим жители сельской местности осознали ценность паев. «Растет понимание самими крестьянами ценности имеющейся у них земли. Земля под столицей, даже та, которая нуждается в длительной и дорогой процедуре смены целевого назначения, не может оцениваться в $50 за сотку, и как только эти земли стали более-менее востребованы, стоимость на них взлетела в разы», — говорит директор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур. Сегодня рынок наводнен предложением паев, выделенных селянам под товарное сельское производство. «Из 10 крестьян, которым уже оформлены правоустанавливающие документы на их паи, 8 выставляют их на продажу по уже апробированным на рынке черным схемам», — прокомментировал г-н Сокур. По ориентировочным оценкам, сейчас в Киевской области предлагаются сотни тысяч гектаров распаеванной земли. А поскольку она только за нынешний сезон прибавила в цене 200–500%, на этот рынок бросились крупные спекулянты и пошли значительные финансовые потоки. По информации Андрея Сокура, если в начале апреля распаеванная земля в районе Вишенек стоила $200 за сотку, то сейчас за нее просят уже $1 тыс., стоимость же паев, к примеру, в Вышгородском районе (район с. Хотяновка) в начале сезона составляла $250 за сотку, а сегодня — $750. При этом сделки по приобретению 150–200 га на данный момент на рынке не редкость. Как считают риэлторы, паи на сегодняшний день занимают по объемам и финансовым вливаниям порядка 70% всего рынка земли в Киевской области, тогда как в прошлом году его долю можно было оценить всего на уровне 20–25%. Триста гектаров в одни руки Остальное предложение земельного рынка пригорода столицы, по словам руководителя отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Елены Негуляевой, составляют земли, которые имеют целевое назначение — «под личное сельское хозяйство» (ОСГ) и, согласно законодательству, могут официально продаваться, а также земли «под индивидуальное частное строительство» и отведенные «под садоводство». По информации риэлторов, объем предложений в базах данных столичных агентств и у прямых продавцов сейчас достигает порядка 30–40 тыс. га земли ОСГ, около 10 тыс. га под индивидуальное частное строительство и почти 5–7 тыс. га под садоводство (земли в составе дачных кооперативов). Риэлторы отмечают, что сегодня можно четко провести черту между тем, кто и зачем покупает земли разного назначения. Так, крестьянские паи и ОСГ притягивают только спекулянтов и инвесторов, обладающих серьезными финансовыми средствами, которые покупают ее в спекулятивных целях. Объемы сделок в этом сегменте составляют до 300 га за один лот. Конечные же потребители, приобретающие земельные участки, чтобы построить на них дачу или загородный коттедж, интересуются исключительно землями под частную застройку и садоводство. Среди них наиболее популярный метраж покупаемого участка, как правило, не превышает 20–30 соток. Бедные ушли с рынка Риэлторы сходятся во мнении, что самые многочисленные покупатели земли «для себя» в общем объеме рынка сегодня уверенно занимают последнее место по объемам и суммам сделок. По словам г-жи Негуляевой, наибольшим спросом в нынешнем сезоне пользуются участки в обуховском направлении (наделы до Старых Безрадичей и Рудыков), а также в окрестностях таких поселков, как Вишеньки, Пуща-Водица, Стоянка, Мила, Княжичи, Зазимье.По словам риэлторов, в нынешнем сезоне конечные потребители пригородных земель стали больше внимания уделять экологии, поэтому практически перестали пользоваться спросом Подгорцы и Креничи, расположенные в престижном обуховском направлении. «Рядом находится мусорный полигон. Подземные воды в этом районе уже загрязнены, и выбирая участок, покупатели часто предупреждают: только не Подгорцы или Креничи», — говорят в АН «Планета Оболонь». Кроме того, покупатели земли стали моложе и богаче. По данным Андрея Сокура, участки под строительство домов приобретают преимущественно граждане в возрасте 30–40 лет, у которых ежемесячный доход на семью превышает $5 тыс., в прошлом же году среди покупателей было много семей с доходами до $2–3 тыс. Говоря о динамике цен в этом сезоне, риэлторы отмечают, что более всего в цене прибавила земля возле таких населенных пунктов, как Белогородка (киево-святошинское направление), Конча-Заспа, Романково, Лесники (обуховское), Зазимье (броварское), Счастливое (борисполькое). «Сегодня в районе Кончи-Заспы возле реки есть участки, которые предлагаются по $20–30 тыс. за сотку. В районе Лесников только за сезон стоимость сотки выросла с $3,5 тыс. до $10–12 тыс. В то же время земля, например, возле Пуховки или в Рожнах почти не подорожала — там расположены старые дачные поселки, которые мало интересуют покупателей из-за малых размеров наделов и большого количества домиков–«голубятен», — информирует Елена Негуляева.Прогнозируя ближайшее будущее рынка пригородной земли, риэлторы сходятся во мнении, что с наступлением первых холодов активность на рынке покупки наделов под индивидуальное строительство резко снизится, а цены замрут до весны. Что же касается земельных паев и земель ОСГ, то активность на этих рынках до конца года сохранится на прежнем уровне, а цены продолжат свой стремительный путь наверх.