2006-11-24 15:42:17 Второй дом лучше иметь не в Подмосковье, а за границей

Еще недавно случаи приобретения нашими соотечественниками недвижимости за рубежом были единичными. Позволить себе такую покупку могли немногие наиболее состоятельные наши сограждане. В последние годы цены на рынке столичной недвижимости перешагнули все мыслимые и немыслимые рубежи и стали сопоставимы с западными. В результате все больше россиян рассматривают приобретение квартиры за пределами нашей страны как для проживания, так и для инвестирования средств. Рынок зарубежной недвижимости сегодня становится более доступным. Как рассказала руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина, наибольшим спросом пользуется жилье в Испании, Болгарии, Турции, Черногории и на Кипре. С каждым годом увеличивается и число россиян, приобретающих объекты в странах, которые лидируют по своим экономическим показателям: Англии, Франции и США. Насколько охотно приобретают жилье за рубежом россияне и какие факторы влияют на формирование интереса к зарубежной недвижимости? Какова специфика объектов недвижимости в разных странах? Лондон: в погоне за престижем Владение недвижимостью в Англии и, прежде всего, в ее столице доступно лишь богатым людям. Характерно, что их число сегодня активно пополняется за счет наших соотечественников, достигших вершин финансового успеха. Правда, в среде англичан к таким покупателям отношение более чем сдержанное: законопослушный житель туманного Альбиона не представляет, как использованное для приобретения роскошного дома богатство можно нажить в России честным путем. Впрочем, состоятельные российские бизнесмены не склонны комплексовать по этому поводу. По данным специалистов компании Knight Frank, покупателем каждого 15-го дома в Лондоне становится наш соотечественник. За последние годы рост цен на недвижимость в английской столице был устойчивым, но не оптимистичным для риэлторов и инвесторов. Элитные квартиры в центре Лондона дорожают на 5-6% в год. Впрочем, в целом за последние 30 лет стоимость недвижимости и домов в лучших районах города повысилась примерно в семь раз. Наиболее престижными считаются районы Белгравия, Мэйфейр, Найтсбридж, Челси и Кенсингтон. Стоимость самых маленьких квартир здесь стартует сегодня с 1 млн фунтов (около $2 млн), за таунхаус просят не менее 3 млн фунтов ($6 млн), а дом в знаменитом викторианском стиле тянет уже на 8 млн фунтов ($16 млн). Менее престижны и потому более дешевы районы северного Лондона, такие, как Хемпстед и Риджентс-парк. Цены на недвижимость здесь примерно на 20-25% ниже, чем на аналогичные объекты в центре. Сложнее всего оценить стоимость объектов в районах с богатой историей - таким является, к примеру, бывший портовый район Доклендс, где ныне построено много фешенебельных жилых и офисных зданий. Существует немало факторов, способных серьезно корректировать стоимость недвижимости. Один из них - близость метро, удобного и уважаемого даже состоятельными гражданами вида транспорта. Есть и определенные трудности, связанные с обязательствами по эксплуатации недвижимости, которые неукоснительно соблюдаются в этой стране. Привнести, например, какие-либо изменения в оформление фасада здания или просто установить тарелку спутникового телевидения реально только после получения многочисленных разрешений. Все это вызывает недоумение многих будущих владельцев, особенно россиян. Однако все сложности, связанные с приобретением и использованием недвижимости в Лондоне, не отменяют главного: любой из жилых объектов в престижном районе - очень ликвидный товар, срок экспозиции которого обычно не превышает двух месяцев. Дорогие эксклюзивные объекты - далеко не все, что вызывает интерес зарубежных покупателей и инвесторов. Недвижимость стоимостью 300-400 тыс. фунтов можно приобрести в пригородах Лондона: Оксфорде, Кембридже, Гринвиче, Уимблдоне. Сейчас эти районы пользуются наибольшим спросом среди покупателей-иностранцев, работающих по найму или обучающихся в известных университетах. Высокие темпы роста цен (до 10% годовых) наблюдаются в северных городах страны: Манчестере, Лидсе, Бирмингеме. Соответственно, имея недвижимость именно в этих районах, которые отмечены ростом экономической и промышленной активности, стоит рассчитывать на высокую доходность от своей собственности. Флорида: штат американской мечты Наиболее быстро и стабильно цены на американскую недвижимость растут во Флориде, привлекающей не только американцев, но и граждан других стран. В последние десять лет ежегодное увеличение стоимости составляло 8-15% в год. Причина заключается в том, что Флорида, в отличие от других штатов, предоставляет наиболее оптимальные для инвесторов налоговые условия. К благоприятным деловым возможностям добавляется и хорошее географическое расположение крупнейших фирм США и иностранных компаний, которые нередко выбирают этот штат для размещения своих головных офисов. В последние десять лет Флорида стала излюбленным местом россиян, имеющих отношение к шоу-бизнесу. Солнечный штат они облюбовали как второй дом, перенеся сюда своеобразную ауру, присущую этой тусовке. По данным риэлторских агентств, примерно 20% квартир в местных новостройках приобретаются нашими соотечественниками. На недвижимость различного уровня во Флориде существует огромный разброс цен. Недорогой домик или небольшой таунхаус продается за символическую по отечественным меркам цену около $80 тыс. Но стоимость самой ходовой недвижимости - квартир в высотках с видом на океан или залив - начинается от $800 за 1 кв. м (на стадии строительства). Впрочем, как и во всем мире, цены значительно корректируются в зависимости от престижности района, видовых особенностей и, конечно, инфраструктуры. Помимо квартир устойчивым спросом пользуются и уединенно расположенные городки таунхаусов и особняков. Интерес состоятельных покупателей вызывают колоссальные проекты площадью до 3,6 тыс. га с виллами, таунхаусами и роскошными апартаментами в домах с автономной инфраструктурой. Стоимость наиболее дешевых вариантов начинается от $170 тыс. и доходит до нескольких миллионов. Опять-таки надо заметить, что цена конкретного объекта зависит от привлекательности различных городов и местечек во Флориде. Наибольшей популярностью пользуется Майами, за ним идут Форт-Лодердейл, Майами-Бич и Палм-Бич - все эти города расположены на берегах Атлантики. Более демократичны в ценовом отношении местечки и городки на побережье Мексиканского залива: Пенсакола, Панама-Сити, Санкт-Петербург. Недвижимость, расположенная в глубине полуострова, например в окрестностях Орландо, как говорится, для простых смертных: самая непритязательная и самая дешевая. Недвижимость во Флориде пользуется популярностью и у инвесторов. Свои дома или апартаменты сдают многие американцы, но особенно распространена краткосрочная аренда в курортных городках. В среднем доход от аренды составляет порядка 15% стоимости объекта в год (с учетом выплаты соответствующих налогов): в течение шести-семи лет реально вернуть затраты, связанные с приобретением. Руководство и контроль тут принято доверять профессиональным управляющим компаниям, защищающим интересы владельцев недвижимости. При таком подходе к аренде открываются широкие возможности для эксплуатации объектов, находящихся в собственности иностранцев. Испания: сорок лет устойчивого роста цен Недвижимость в Испании приковывает пристальное внимание представителей разных стран, особенно Германии и Англии. Но в последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с россиянами. Прекрасные курорты, богатая история и культура в сочетании с мягким средиземноморским климатом, стабильная политическая и экономическая ситуация - все эти обстоятельства на протяжении многих десятилетий способствовали росту интереса к испанской недвижимости. По данным журнала Economist, стоимость 1 кв. м жилья в этой стране за последние два десятка лет увеличивалась в 6,5 раз быстрее, чем в среднем в мире. Понижения цен на недвижимость не происходило уже в течение 40 лет - исключительный случай для европейской страны с развитой экономикой. Тенденция ежегодного роста составляет приблизительно 10-14% в год, поэтому кроме приобретения "второго дома" у моря, потенциальные покупатели рассматривают и вариант выгодного вложения средств. Наиболее высоки цены в районах, имеющих ограничения по строительству. К ним относятся некоторые области на побережье Коста Брава, а также крупнейшие города - Мадрид и Барселона. Как рассказала О. Рубина, наиболее высоки цены на Коста Браве - от Є3 тыс. ($3,8 тыс.) за 1 кв. м, немного ниже в провинциях Валенсия и Андалузия - от Є2,5 тыс. ($3,2 тыс.) за 1 кв. м, а наиболее демократичны - в области Лансароте (от Є1,5 тыс., или $1,9 тыс.). Из объектов, приобретаемых для проживания, наибольшей популярностью пользуются небольшие домики средней ценовой категории, которые расположены на средиземноморском побережье. Востребованы элитные предложения: старинные дома в Мадриде и Барселоне, виллы на курортах в Марбелье, на побережьях Коста Бланка и Коста Брава. Цена эксклюзивной недвижимости исключительно высока и превышает Є10 тыс. ($12,7 тыс.) за 1 кв. м, но и такая планка является условной: исключительно мало новых объектов. Обычно приобретение используют для отдыха в летнее время. По окончании сезона квартиру или дом можно сдавать в аренду, но годовой доход в зависимости от места и престижности составляет 3-6%, что позволит лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Так что основной доход на вложенный капитал приносит непосредственный рост цен на недвижимость в Испании. Греция: красота вне времени В отличие от большинства европейских рынков недвижимости греческий давно уже не подвержен каким-либо серьезным взлетам и падениям. Рост цен здесь следует за темпами инфляции: примерно 3-5% годовых. Жителям крупных европейских городов цены на различного рода греческую недвижимость скорее всего покажутся очень привлекательными. В Афинах, самом дорогом городе Греции, квартиры продаются примерно по Є1 тыс. ($1,3 тыс.) за 1 кв. м. За вид на море к стоимости объекта придется прибавить примерно $5-6 тыс. Наиболее престижными и удобными в Греции считаются верхние этажи зданий с плоскими кровлями, пригодными для устройства бассейнов и садиков. Любопытная тенденция наблюдается и в оценке месторасположения объекта. В отличие от традиции многих крупных городов, где дороже всего ценится жилье в историческом центре, рядом с достопримечательностями, в Афинах наиболее престижны удаленные на 5-7 км от центра районы: Глифада, Кифисьи, Психико. Благодаря сказочным видам, именно они отвечают греческим представлениям об элитности. Недвижимость в провинциальных городах, таких, как Салоники, Пирей, Лариса, на 25-50% дешевле, чем в столице. Но эксклюзивные предложения встречаются и здесь. Прежде всего это виллы, расположенные на огромных живописных участках земли на побережье, стоимость которых превышает Є1 млн ($1,3 млн). Поселиться там на склоне лет и забыть обо всем - понятная мечта соотечественника, которому по силам сколотить соответствующий капитал. А вот российское представление о том, что в Греции есть все, применительно к жилью не совсем верно: предложение не отличается разнообразием. На рынке преобладают квартиры в трех-четырехэтажных домах площадью 120-150 кв. м. Отечественному покупателю нужно быть готовым к тому, что внутренняя планировка дома или квартиры сильно отличается от наших канонов. Например, это проявляется в особенностях планировки: везде присутствует большая (около 50 кв. м) гостиная и такая же открытая веранда, которая, что не может не радовать, в общей площади не учитывается. Болгария: преимущества нового статуса Существенным фактором, который определяет стоимость недвижимости в данный момент, являются намерения отдельных государств вступить в Евросоюз. Сравнительно недавно официальным членом этого объединения стал Кипр, но еще за несколько лет до этого события на рынке недвижимости страны произошел настоящий бум. По похожему сценарию теперь развиваются события в Болгарии, которая вступит в ЕС в следующем году. Это обстоятельство увеличивает инвестиционную привлекательность жилплощади в этой стране. Капиталовложение такого рода особенно интересно для не слишком состоятельных инвесторов, поскольку, несмотря на устойчивый рост цен, недвижимость в Болгарии остается самой дешевой в Европе. Стоимость 1 кв. м в среднем здесь составляет Є200-600 ($250-760) за 1 кв. м, абсолютная стоимость объекта недвижимости - от Є40-100 тыс. ($50-130 тыс.). В Софии и городах причерноморской зоны, таких, как Варна, Албена, Золотые пески, Солнечный берег, ценовая планка значительно выше - от Є400 до 1200 ($500-1,5 тыс.) за "квадрат", и как раз в этих районах недвижимость вызывает наибольшую покупательскую активность. Впрочем, низкие цены сочетаются с некоторыми недостатками. Основной из них заключается в примерно одинаковом и невысоком качестве строительства большей части домов в Болгарии. В годы социализма здесь возводились постройки "в один кирпич" или из тонкого армированного бетона. Объяснением и оправданием подобных конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра иногда опускается ниже отметки -10°С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Импортированная из СССР политика "экономной экономики" избавила квартиры от такой ненужной "роскоши", как централизованные коммуникации. Но причин для приобретения объекта в стране "солнечных берегов" немало. Традиционно она служит излюбленным местом отдыха россиян, не располагающих деньгами для посещения более высококлассных курортов. И сейчас Болгария любима многими россиянами и используется и для сезонного проживания, и для бизнеса. По данным болгарских агентств недвижимости, в одной только Варне проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых находится там постоянно, а другая использует свои объекты в качестве дач. В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность "малой жилой недвижимости" - хороших деревенских домов площадью от 150 до 250 кв. м, расположенных недалеко от моря. Стоимость таких объектов в среднем составляет Є40 тыс. ($50 тыс.), что вполне сопоставимо, кстати, с ценой дешевой дачи в дальнем Подмосковье. Такие объекты приобретают пожилые англичане, шведы и финны, которые перебираются на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом. Другим важным обстоятельством, которое позволяет решить вопрос о приобретении объекта в этой стране положительно, являются символические ставки налогов на недвижимость и отсутствие какой-либо квартирной платы. За рамками нашего обзора остались многие страны, внимание к которым у потенциальных отечественных покупателей постоянно возрастает. Сказанное относится как к демократичным рынкам Турции, Кипра и Черногории, так и традиционно дорогим - Скандинавии, Франции и Германии. В современном мире размывание географических границ неизбежно: приобретение объекта за рубежом становится все более реальным для наших соотечественников.